{"id":1037,"date":"2018-11-01T07:26:03","date_gmt":"2018-11-01T07:26:03","guid":{"rendered":"https:\/\/www.rentila.es\/blog\/?p=1037"},"modified":"2026-09-18T15:42:51","modified_gmt":"2026-09-18T15:42:51","slug":"que-hacer-cuando-un-inquilino-no-paga-el-alquiler","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.rentila.es\/blog\/que-hacer-cuando-un-inquilino-no-paga-el-alquiler\/","title":{"rendered":"\u00bfQu\u00e9 hacer cuando un inquilino no paga el alquiler?"},"content":{"rendered":"<div><img decoding=\"async\" class=\"alignleft size-full wp-image-516\" title=\"newspaper\" src=\"https:\/\/www.rentila.es\/assets\/img\/blog\/blog_tenants_2.png\" alt=\"\u00bfQu\u00e9 hacer cuando un inquilino no paga el alquiler?\" width=\"100%\" height=\"\" \/><\/div>\n<p class=\"lead\">El impago del alquiler es una de las situaciones que m\u00e1s preocupan a los propietarios. Un retraso puntual puede deberse a un simple error bancario o a una dificultad econ\u00f3mica temporal, pero cuando el pago no llega y la situaci\u00f3n se prolonga, es importante actuar con rapidez y, sobre todo, dejar constancia de cada paso.<\/p>\n<p class=\"lead\">En Espa\u00f1a, la falta de pago de la renta es una causa que permite al arrendador solicitar la resoluci\u00f3n del contrato de alquiler. No es necesario esperar a que se acumulen varios meses de deuda para actuar. Sin embargo, iniciar directamente un procedimiento judicial sin revisar antes las comunicaciones, la documentaci\u00f3n y los requisitos previos puede complicar innecesariamente el proceso. La Ley de Arrendamientos Urbanos contempla expresamente la falta de pago de la renta como causa de resoluci\u00f3n del contrato.<\/p>\n<p><!--more--><\/p>\n<p class=\"lead\">A continuaci\u00f3n explicamos qu\u00e9 puede hacer un propietario cuando un inquilino deja de pagar el alquiler y qu\u00e9 precauciones conviene tomar antes de acudir a los tribunales.<\/p>\n<h2>Compruebe primero que existe realmente un impago<\/h2>\n<p>Cuando llega la fecha prevista en el contrato y no aparece el ingreso, el primer paso es comprobar los movimientos bancarios y las condiciones pactadas.<\/p>\n<p>Puede tratarse de una transferencia retrasada, un cambio de cuenta bancaria o un simple olvido. Tambi\u00e9n conviene revisar si existe alguna comunicaci\u00f3n reciente del inquilino relacionada con el pago.<\/p>\n<p>Mantenga un registro que permita identificar claramente:<\/p>\n<ul>\n<li>La mensualidad pendiente.<\/li>\n<li>La fecha en que deb\u00eda haberse pagado.<\/li>\n<li>El importe exacto adeudado.<\/li>\n<li>Los pagos parciales que puedan haberse realizado.<\/li>\n<li>Otras cantidades que correspondan al arrendatario seg\u00fan el contrato.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Un registro claro ser\u00e1 especialmente importante si posteriormente es necesario reclamar judicialmente la deuda.<\/p>\n<p>Si utiliza un <a href=\"http:\/\/rentila.es\">software de gesti\u00f3n inmobiliaria<\/a> como Rentila, puede mantener centralizados los pagos, recibos, documentos y comunicaciones relacionados con cada arrendamiento.<\/p>\n<h2>Hable con el inquilino<\/h2>\n<p>Antes de convertir un retraso en un conflicto, contacte con el inquilino.<\/p>\n<p>Un impago aislado puede deberse a una situaci\u00f3n temporal: p\u00e9rdida de empleo, cambio en la fecha de cobro de la n\u00f3mina, un gasto inesperado o incluso un error administrativo.<\/p>\n<p>Pregunte qu\u00e9 ha ocurrido y cu\u00e1ndo prev\u00e9 realizar el pago. Si existe voluntad de solucionar el problema, puede estudiarse un calendario de pagos o alguna otra soluci\u00f3n razonable.<\/p>\n<p>Cualquier acuerdo relacionado con una deuda deber\u00eda quedar por escrito. Debe indicarse, como m\u00ednimo, el importe pendiente, las fechas de pago acordadas y qu\u00e9 ocurrir\u00e1 si el acuerdo vuelve a incumplirse.<\/p>\n<p>Esto evita que, meses despu\u00e9s, propietario e inquilino tengan versiones diferentes de lo que se pact\u00f3.<\/p>\n<h2>Documente todas las comunicaciones<\/h2>\n<p>Desde el primer impago, es recomendable mantener una cronolog\u00eda sencilla de los acontecimientos. Guarde tambi\u00e9n correos electr\u00f3nicos, mensajes, justificantes bancarios y cualquier acuerdo alcanzado.<\/p>\n<p>Una buena documentaci\u00f3n puede resultar decisiva si posteriormente necesita demostrar cu\u00e1nto se debe, cu\u00e1ndo comenz\u00f3 el impago y qu\u00e9 intentos se realizaron para solucionarlo.<\/p>\n<h2>Env\u00ede un requerimiento formal<\/h2>\n<p>Si los recordatorios informales no funcionan, el siguiente paso suele ser realizar una comunicaci\u00f3n formal.<\/p>\n<p>Una opci\u00f3n habitual es el burofax con certificaci\u00f3n de contenido y justificante de entrega, ya que permite acreditar tanto el env\u00edo como lo que se comunic\u00f3 al inquilino.<\/p>\n<p>El escrito deber\u00eda identificar claramente:<\/p>\n<ul>\n<li>El contrato y la vivienda.<\/li>\n<li>Las mensualidades o cantidades pendientes.<\/li>\n<li>El importe total de la deuda.<\/li>\n<li>El plazo concedido para responder o pagar.<\/li>\n<li>Las consecuencias de mantener el incumplimiento.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Sin embargo, actualmente hay una cuesti\u00f3n adicional que debe tenerse en cuenta.<\/p>\n<p>Desde el 3 de abril de 2025, la <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2025-76\">Ley Org\u00e1nica 1\/2025<\/a> establece con car\u00e1cter general que, antes de iniciar determinados procedimientos civiles, debe haberse intentado previamente un medio adecuado de soluci\u00f3n de controversias, conocido como MASC. La negociaci\u00f3n puede desarrollarse directamente entre las partes o mediante otros mecanismos previstos legalmente.<\/p>\n<p>En los procedimientos de desahucio por impago se est\u00e1 aplicando este requisito, aunque existen distintos criterios judiciales sobre si un simple requerimiento de pago es suficiente para cumplirlo. Por ello, resulta prudente que la comunicaci\u00f3n previa no se limite a exigir el pago, sino que deje constancia de una verdadera invitaci\u00f3n a negociar o buscar una soluci\u00f3n extrajudicial.<\/p>\n<p>Si existe intenci\u00f3n de presentar posteriormente una demanda, es recomendable que un profesional revise esta comunicaci\u00f3n antes de enviarla.<\/p>\n<h2>Tenga en cuenta la enervaci\u00f3n del desahucio<\/h2>\n<p>El requerimiento previo tambi\u00e9n puede tener otra consecuencia importante: afectar a la posibilidad de que el inquilino evite el desahucio pagando la deuda.<\/p>\n<p>La llamada enervaci\u00f3n del desahucio permite, en determinadas circunstancias, que el arrendatario pague todas las cantidades pendientes y contin\u00fae con el contrato.<\/p>\n<p>Sin embargo, esta posibilidad tiene l\u00edmites. Entre otros supuestos, no procede si el arrendatario ya hubiera enervado anteriormente otro procedimiento de desahucio \u2014salvo determinadas excepciones\u2014 o cuando el propietario hubiera requerido el pago de forma fehaciente con al menos 30 d\u00edas de antelaci\u00f3n a la demanda y el arrendatario no hubiera pagado antes de su presentaci\u00f3n.<\/p>\n<p>Por esta raz\u00f3n, la forma, contenido y fecha del requerimiento previo pueden tener consecuencias importantes durante el procedimiento posterior.<\/p>\n<h2>Compruebe si existe avalista o seguro de impago<\/h2>\n<p>Antes de acudir a los tribunales, revise tambi\u00e9n las garant\u00edas del contrato.<\/p>\n<p>Si existe un <a href=\"https:\/\/www.rentila.es\/blog\/acuerdos-de-aval-para-propietarios-cuando-son-utiles-cuando-no-y-que-incluir\/\">avalista<\/a> o fiador, compruebe exactamente qu\u00e9 obligaciones asumi\u00f3 y en qu\u00e9 condiciones puede reclam\u00e1rsele la deuda.<\/p>\n<p>Tambi\u00e9n puede existir un seguro de impago de alquiler. En ese caso, revise inmediatamente la p\u00f3liza, ya que normalmente ser\u00e1 necesario comunicar el impago dentro de determinados plazos y aportar documentaci\u00f3n espec\u00edfica.<\/p>\n<p>No espere varios meses para comprobar estas condiciones. Una comunicaci\u00f3n tard\u00eda a la aseguradora podr\u00eda dificultar la cobertura dependiendo de lo establecido en la p\u00f3liza.<\/p>\n<h2>Desahucio por falta de pago<\/h2>\n<p>Si la deuda contin\u00faa y no se alcanza un acuerdo, el propietario puede solicitar judicialmente la resoluci\u00f3n del contrato y la recuperaci\u00f3n de la vivienda.<\/p>\n<p>La falta de pago de la renta constituye expresamente una causa de resoluci\u00f3n del arrendamiento conforme al art\u00edculo 27 de la <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1994-26003\">Ley de Arrendamientos Urbanos<\/a>.<\/p>\n<p>En la demanda se puede solicitar la recuperaci\u00f3n de la vivienda y, adem\u00e1s, reclamar las rentas y cantidades pendientes.<\/p>\n<p>Una vez admitida la demanda de desahucio por falta de pago, el arrendatario ser\u00e1 requerido para que, dentro del plazo legal correspondiente, desaloje la vivienda, pague las cantidades adeudadas en los casos en que proceda o formule oposici\u00f3n.<\/p>\n<p>Por las consecuencias econ\u00f3micas y procesales del procedimiento, normalmente resulta recomendable acudir a un abogado especializado en arrendamientos desde la fase previa a la demanda y no \u00fanicamente cuando el conflicto ya est\u00e1 judicializado.<\/p>\n<h2>No cambie la cerradura ni corte los suministros<\/h2>\n<p>Que exista una deuda no permite al propietario recuperar la vivienda por sus propios medios.<\/p>\n<p>Mientras el inquilino conserve legalmente la posesi\u00f3n, el propietario no deber\u00eda entrar en la vivienda sin autorizaci\u00f3n, retirar sus pertenencias, cambiar las cerraduras o impedirle el acceso.<\/p>\n<p>Tampoco deben cortarse el agua, la electricidad u otros suministros como forma de presi\u00f3n.<\/p>\n<p>Estas actuaciones pueden generar responsabilidades independientes del impago y complicar considerablemente un conflicto que inicialmente era \u00fanicamente contractual.<\/p>\n<p>La recuperaci\u00f3n forzosa de la posesi\u00f3n debe realizarse mediante el procedimiento legal correspondiente.<\/p>\n<h2>C\u00f3mo reducir el riesgo de futuros impagos<\/h2>\n<p>No existe un sistema capaz de eliminar completamente el riesgo, pero una gesti\u00f3n ordenada puede reducirlo considerablemente.<\/p>\n<p>Antes de firmar un contrato, compruebe razonablemente la solvencia del candidato y valore las garant\u00edas que puedan utilizarse dentro de los l\u00edmites legales.<\/p>\n<p>Durante el arrendamiento:<\/p>\n<ul>\n<li>Mantenga actualizado el registro de pagos.<\/li>\n<li>Establezca claramente la fecha de vencimiento del alquiler.<\/li>\n<li>Utilice transferencias u otros sistemas que permitan acreditar los pagos.<\/li>\n<li>Env\u00ede recordatorios cuando se produzca un retraso.<\/li>\n<li>Conserve toda la documentaci\u00f3n del arrendamiento.<\/li>\n<li>Revise peri\u00f3dicamente las garant\u00edas y seguros contratados.<\/li>\n<li>Act\u00fae ante el primer impago en lugar de dejar que se acumulen varias mensualidades.<\/li>\n<\/ul>\n<p>La rapidez no significa necesariamente presentar inmediatamente una demanda. Significa detectar el problema, documentarlo y comenzar a tomar las medidas adecuadas desde el primer momento.<\/p>\n<h2>Preguntas frecuentes<\/h2>\n<h3>\u00bfCu\u00e1ntos meses debe dejar de pagar un inquilino antes de poder reclamar?<\/h3>\n<p>No es necesario esperar a que se acumulen varios meses. La falta de pago de la renta constituye un incumplimiento contractual y es una de las causas que permiten al arrendador solicitar la resoluci\u00f3n del contrato conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos.<\/p>\n<p>En la pr\u00e1ctica, antes de presentar una demanda conviene verificar la deuda, efectuar las comunicaciones correspondientes y cumplir correctamente los requisitos previos aplicables.<\/p>\n<h3>\u00bfPuede el propietario cambiar la cerradura si el inquilino no paga?<\/h3>\n<p>No. El propietario no deber\u00eda recuperar unilateralmente la vivienda cambiando la cerradura, entrando sin consentimiento o retirando los bienes del inquilino.<\/p>\n<p>Si el arrendatario no entrega voluntariamente la vivienda, la recuperaci\u00f3n de la posesi\u00f3n debe realizarse mediante el procedimiento legal correspondiente.<\/p>\n<h3>\u00bfPuede el inquilino pagar la deuda y evitar el desahucio?<\/h3>\n<p>En determinados casos, s\u00ed. Es lo que se conoce como enervaci\u00f3n del desahucio.<\/p>\n<p>El arrendatario puede evitar el desahucio pagando todas las cantidades correspondientes cuando se cumplan los requisitos legales. Sin embargo, existen excepciones importantes, por ejemplo si ya utiliz\u00f3 anteriormente este mecanismo o si recibi\u00f3 un requerimiento fehaciente de pago con al menos 30 d\u00edas de antelaci\u00f3n a la demanda y no pag\u00f3 dentro de ese periodo.<\/p>\n<h2>\u00bfQu\u00e9 hacer cuando un inquilino no paga el alquiler? Cosas a recordar<\/h2>\n<ul>\n<li>Compruebe inmediatamente el pago cuando venza la mensualidad.<\/li>\n<li>No espere a que se acumulen varios meses de deuda para comenzar a actuar.<\/li>\n<li>Hable primero con el inquilino: muchos retrasos pueden solucionarse antes de convertirse en un conflicto.<\/li>\n<li>Deje por escrito cualquier acuerdo de pago alcanzado.<\/li>\n<li>Mantenga un registro cronol\u00f3gico de alquileres, pagos parciales y comunicaciones.<\/li>\n<li>Si realiza un requerimiento formal, utilice un medio que permita acreditar su contenido y entrega.<\/li>\n<li>Tenga en cuenta tanto el requisito previo de negociaci\u00f3n o MASC como las reglas relacionadas con la enervaci\u00f3n antes de presentar una demanda.<\/li>\n<li>Revise si el contrato dispone de avalista, fiador, seguro de impago u otra garant\u00eda.<\/li>\n<li>No cambie cerraduras, corte suministros ni entre en la vivienda para intentar recuperar la posesi\u00f3n.<\/li>\n<li>Consulte a un profesional antes de iniciar el procedimiento judicial cuando existan dudas sobre los requisitos aplicables.<\/li>\n<li>Utilice herramientas de gesti\u00f3n que le permitan detectar r\u00e1pidamente impagos y conservar de forma organizada contratos, recibos y comunicaciones.<\/li>\n<\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>El impago del alquiler es una de las situaciones que m\u00e1s preocupan a los propietarios. 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