{"id":942,"date":"2018-08-20T09:03:56","date_gmt":"2018-08-20T09:03:56","guid":{"rendered":"https:\/\/www.rentila.es\/blog\/?p=942"},"modified":"2026-08-14T07:02:58","modified_gmt":"2026-08-14T07:02:58","slug":"resolucion-de-un-contrato-de-alquiler","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.rentila.es\/blog\/resolucion-de-un-contrato-de-alquiler\/","title":{"rendered":"Resoluci\u00f3n de un contrato de alquiler: causas, preaviso y pasos a seguir"},"content":{"rendered":"<div><img decoding=\"async\" class=\"alignleft size-full wp-image-516\" title=\"conseil\" src=\"https:\/\/www.rentila.es\/assets\/img\/blog\/blog_contract_1.png\" alt=\"Resoluci\u00f3n de un contrato de alquiler: causas, preaviso y pasos a seguir\" width=\"100%\" height=\"\" \/><\/div>\n<p class=\"lead\">Poner fin a un contrato de alquiler no siempre significa lo mismo. Un arrendamiento puede terminar porque llega a su fecha de vencimiento, porque propietario e inquilino llegan a un acuerdo, porque el inquilino decide marcharse antes de tiempo o porque una de las partes incumple sus obligaciones.<\/p>\n<p class=\"lead\">Distinguir cada situaci\u00f3n es importante porque las causas, los plazos de preaviso y las consecuencias econ\u00f3micas no son los mismos.<\/p>\n<p><!--more--><\/p>\n<p class=\"lead\">En Espa\u00f1a, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula tanto la resoluci\u00f3n del contrato por incumplimiento como el derecho del arrendatario a desistir del alquiler. Tambi\u00e9n establece determinadas reglas para la recuperaci\u00f3n de la vivienda, las reparaciones, la entrega de la posesi\u00f3n y la devoluci\u00f3n de la fianza.<\/p>\n<p class=\"lead\">Para propietarios e inquilinos, la clave est\u00e1 en identificar correctamente por qu\u00e9 termina el contrato, comunicarlo adecuadamente y dejar constancia documental de la entrega de la vivienda.<\/p>\n<p><!--more--><\/p>\n<h2>\u00bfQu\u00e9 significa resolver un contrato de alquiler?<\/h2>\n<p>En sentido jur\u00eddico, la resoluci\u00f3n del contrato se produce principalmente cuando una de las partes incumple una obligaci\u00f3n esencial y la otra decide poner fin a la relaci\u00f3n contractual.<\/p>\n<p>El art\u00edculo 27 de la <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/eli\/es\/l\/1994\/11\/24\/29\/con\">LAU<\/a> establece que el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato permite a la parte que s\u00ed ha cumplido exigir el cumplimiento o promover la resoluci\u00f3n del arrendamiento.<\/p>\n<p>Sin embargo, conviene diferenciar cuatro situaciones habituales:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: el contrato termina por incumplimiento del propietario o del inquilino.<\/li>\n<li><strong>Desistimiento:<\/strong> el inquilino decide abandonar la vivienda antes de que finalice el contrato utilizando el derecho previsto en la LAU.<\/li>\n<li><strong>No renovaci\u00f3n o vencimiento:<\/strong> el contrato llega al final de su duraci\u00f3n o de alguna de sus pr\u00f3rrogas y una de las partes comunica que no desea continuar, cuando legalmente puede hacerlo.<\/li>\n<li><strong>Terminaci\u00f3n de mutuo acuerdo:<\/strong> propietario e inquilino acuerdan finalizar el contrato en una fecha determinada y fijan conjuntamente las condiciones de salida.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Esta diferencia es especialmente importante para los propietarios. Que exista una causa para resolver el contrato no significa que puedan entrar inmediatamente en la vivienda, cambiar la cerradura o recuperar unilateralmente la posesi\u00f3n si el inquilino no entrega voluntariamente las llaves.<\/p>\n<h2>Causas de resoluci\u00f3n del contrato por parte del propietario<\/h2>\n<p>La LAU recoge varias situaciones en las que el arrendador puede resolver el contrato por incumplimiento del arrendatario.<\/p>\n<h3>Falta de pago de la renta<\/h3>\n<p>El impago del alquiler es una de las causas m\u00e1s claras de resoluci\u00f3n.<\/p>\n<p>Tambi\u00e9n puede incluir otras cantidades que, seg\u00fan la ley o el contrato, correspondan al inquilino, por ejemplo determinados suministros o gastos correctamente pactados.<\/p>\n<p>Ante un impago, es recomendable documentar desde el primer momento:<\/p>\n<ul>\n<li>mensualidades pendientes<\/li>\n<li>fechas de vencimiento<\/li>\n<li>pagos parciales realizados<\/li>\n<li>comunicaciones enviadas al inquilino<\/li>\n<li>extractos bancarios<\/li>\n<li>requerimientos de pago.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Si el arrendatario no paga ni entrega voluntariamente la vivienda, el propietario deber\u00e1 utilizar el procedimiento legal correspondiente para recuperar la posesi\u00f3n y <a href=\"https:\/\/www.rentila.es\/blog\/como-desalojar-a-un-inquilino-en-espana\/\">desalojar al inquilino<\/a>.<\/p>\n<h3>Falta de pago de la fianza o de su actualizaci\u00f3n<\/h3>\n<p>La falta de constituci\u00f3n de la fianza exigible tambi\u00e9n puede constituir una causa de resoluci\u00f3n.<\/p>\n<p>Lo mismo ocurre cuando corresponda actualizarla y el arrendatario no cumpla con dicha obligaci\u00f3n.<\/p>\n<h3>Cesi\u00f3n o subarriendo no consentidos<\/h3>\n<p>El propietario puede resolver el contrato cuando el inquilino cede o subarrienda la vivienda sin autorizaci\u00f3n en los supuestos en que sea necesario el consentimiento del arrendador.<\/p>\n<p>Es importante diferenciar entre recibir visitas, convivir con otras personas y realizar una verdadera cesi\u00f3n o subarriendo. Antes de iniciar una reclamaci\u00f3n conviene disponer de pruebas claras del incumplimiento.<\/p>\n<h3>Da\u00f1os intencionados u obras no autorizadas<\/h3>\n<p>La realizaci\u00f3n de da\u00f1os dolosos en la vivienda puede justificar la resoluci\u00f3n.<\/p>\n<p>Tambi\u00e9n pueden hacerlo determinadas obras efectuadas sin consentimiento del propietario cuando la autorizaci\u00f3n resulte necesaria.<\/p>\n<p>Por esta raz\u00f3n, un inventario de entrada acompa\u00f1ado de fotograf\u00edas puede convertirse en una prueba fundamental al finalizar el arrendamiento.<\/p>\n<h3>Actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o il\u00edcitas<\/h3>\n<p>La realizaci\u00f3n en la vivienda de determinadas actividades que afecten gravemente a la convivencia, a la seguridad del inmueble o que sean il\u00edcitas puede justificar igualmente la resoluci\u00f3n del contrato.<\/p>\n<p>En estos casos es especialmente importante conservar comunicaciones de la comunidad de propietarios, denuncias, informes, fotograf\u00edas o cualquier otra prueba objetiva de los hechos.<\/p>\n<h3>La vivienda deja de utilizarse como residencia habitual<\/h3>\n<p>En los contratos de vivienda habitual, el inmueble debe estar destinado primordialmente a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de las personas que legalmente puedan ocuparla.<\/p>\n<p>Cuando deja de cumplirse esta finalidad, puede existir una causa de resoluci\u00f3n en los t\u00e9rminos establecidos por la LAU.<\/p>\n<h2>Causas de resoluci\u00f3n del contrato por parte del inquilino<\/h2>\n<p>La posibilidad de resolver el contrato no corresponde \u00fanicamente al propietario.<\/p>\n<p>La LAU tambi\u00e9n reconoce al arrendatario determinadas causas para resolver el alquiler cuando es el arrendador quien incumple sus obligaciones.<\/p>\n<h3>El propietario no realiza las reparaciones necesarias<\/h3>\n<p>El arrendador debe realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para el uso convenido, salvo cuando el deterioro sea imputable al propio arrendatario.<\/p>\n<p>La LAU diferencia adem\u00e1s estas reparaciones de las peque\u00f1as reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario, que normalmente corresponden al inquilino.<\/p>\n<p>Si existe una aver\u00eda importante, el inquilino deber\u00eda comunicarla cuanto antes y conservar prueba de los avisos realizados.<\/p>\n<p>La falta reiterada de actuaci\u00f3n del propietario ante reparaciones que le corresponden puede llegar a justificar la resoluci\u00f3n del contrato.<\/p>\n<h3>El propietario perturba el uso de la vivienda<\/h3>\n<p>El inquilino tiene derecho a utilizar pac\u00edficamente la vivienda durante la vigencia del arrendamiento.<\/p>\n<p>La perturbaci\u00f3n de hecho o de derecho realizada por el propietario puede constituir una causa de resoluci\u00f3n.<\/p>\n<p>Ser propietario del inmueble no permite, por ejemplo, entrar libremente en una vivienda arrendada mientras el arrendatario mantenga legalmente su posesi\u00f3n.<\/p>\n<h2>Desistimiento del contrato por parte del inquilino<\/h2>\n<p>El desistimiento es diferente de la resoluci\u00f3n por incumplimiento.<\/p>\n<p>Aqu\u00ed no es necesario que el propietario haya incumplido el contrato. Simplemente, el inquilino decide marcharse antes de que termine el arrendamiento.<\/p>\n<p>El art\u00edculo 11 de la LAU establece que el arrendatario puede desistir una vez transcurridos al menos seis meses de contrato, siempre que comunique su decisi\u00f3n al arrendador con una antelaci\u00f3n m\u00ednima de 30 d\u00edas.<\/p>\n<h3>\u00bfPuede existir una indemnizaci\u00f3n?<\/h3>\n<p>S\u00ed, pero debe haberse pactado en el contrato.<\/p>\n<p>Las partes pueden establecer que, en caso de desistimiento, el arrendatario indemnice al propietario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada a\u00f1o del contrato que reste por cumplir.<\/p>\n<p>Cuando quede menos de un a\u00f1o, la indemnizaci\u00f3n se calcula proporcionalmente.<\/p>\n<p>Por ejemplo, si el contrato contiene esta cl\u00e1usula y al inquilino le quedan seis meses por cumplir, la indemnizaci\u00f3n m\u00e1xima correspondiente a ese per\u00edodo ser\u00eda, con car\u00e1cter general, la parte proporcional de media mensualidad.<\/p>\n<p>Si el contrato no contiene esta indemnizaci\u00f3n, no debe darse por supuesto que pueda exigirse autom\u00e1ticamente la penalizaci\u00f3n prevista en el art\u00edculo 11.<\/p>\n<h3>\u00bfC\u00f3mo comunicar el desistimiento o la resoluci\u00f3n?<\/h3>\n<p>La comunicaci\u00f3n escrita es una de las partes m\u00e1s importantes del proceso.<\/p>\n<p>Aunque la LAU no exige que todo desistimiento se haga necesariamente mediante burofax, utilizar un medio que permita acreditar qu\u00e9 se comunic\u00f3, cu\u00e1ndo se envi\u00f3 y cu\u00e1ndo fue recibido reduce considerablemente el riesgo de conflicto.<\/p>\n<p>La comunicaci\u00f3n deber\u00eda identificar claramente:<\/p>\n<ul>\n<li>propietario e inquilino<\/li>\n<li>vivienda arrendada<\/li>\n<li>contrato al que se refiere<\/li>\n<li>motivo de la finalizaci\u00f3n, cuando corresponda<\/li>\n<li>fecha prevista de terminaci\u00f3n<\/li>\n<li>fecha de entrega de las llaves<\/li>\n<li>propuesta para realizar el inventario o inspecci\u00f3n de salida.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>\u00bfQu\u00e9 ocurre si existe una causa de resoluci\u00f3n pero el inquilino no abandona la vivienda?<\/h2>\n<p>Este punto es especialmente importante para los propietarios.<\/p>\n<p>Enviar una comunicaci\u00f3n resolviendo el contrato no significa que el propietario pueda recuperar f\u00edsicamente la vivienda de forma autom\u00e1tica si el inquilino se opone o simplemente permanece en ella.<\/p>\n<p>Si no existe una entrega voluntaria de la posesi\u00f3n, normalmente ser\u00e1 necesario acudir al procedimiento legal correspondiente.<\/p>\n<p>El propietario no deber\u00eda:<\/p>\n<ul>\n<li>cambiar unilateralmente la cerradura<\/li>\n<li>retirar las pertenencias del inquilino<\/li>\n<li>cortar agua, electricidad o suministros para forzar la salida<\/li>\n<li>entrar en la vivienda sin autorizaci\u00f3n<\/li>\n<li>utilizar amenazas o presiones para recuperar la posesi\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n<p>La recuperaci\u00f3n material de la vivienda debe producirse mediante una entrega voluntaria y clara de las llaves o, cuando existe conflicto, mediante el procedimiento judicial correspondiente.<\/p>\n<h2>Preguntas frecuentes<\/h2>\n<h3>\u00bfPuede el propietario resolver el alquiler porque necesita la vivienda para vivir en ella?<\/h3>\n<p>No debe confundirse la recuperaci\u00f3n de la vivienda por necesidad del propietario con una resoluci\u00f3n por incumplimiento.<\/p>\n<p>En determinados contratos de vivienda, cuando el arrendador es una persona f\u00edsica, la LAU permite recuperar la vivienda para destinarla a residencia permanente propia, de determinados familiares de primer grado o del c\u00f3nyuge en determinados supuestos de separaci\u00f3n, divorcio o nulidad.<\/p>\n<p>Para ello deben cumplirse los requisitos del art\u00edculo 9.3 de la LAU. Entre ellos, que haya transcurrido el primer a\u00f1o, que esa necesidad se hubiese hecho constar expresamente en el contrato en los t\u00e9rminos exigidos por la ley y que el arrendador comunique la necesidad con al menos dos meses de antelaci\u00f3n.<\/p>\n<p>Por tanto, no basta simplemente con que el propietario cambie de opini\u00f3n y decida que quiere recuperar la vivienda.<\/p>\n<h3>\u00bfPuede el inquilino marcharse antes de que hayan transcurrido seis meses?<\/h3>\n<p>El derecho de desistimiento previsto expresamente en el art\u00edculo 11 de la LAU puede ejercerse una vez transcurridos al menos seis meses.<\/p>\n<p>Si el inquilino desea marcharse antes, lo m\u00e1s recomendable es negociar una terminaci\u00f3n de mutuo acuerdo con el propietario y dejar por escrito la fecha de salida y las posibles consecuencias econ\u00f3micas.<\/p>\n<p>Abandonar unilateralmente la vivienda durante los primeros seis meses puede generar una reclamaci\u00f3n dependiendo de lo pactado en el contrato y de las circunstancias concretas.<\/p>\n<h3>\u00bfQu\u00e9 ocurre con la fianza al terminar el alquiler?<\/h3>\n<p>Despu\u00e9s de recibir la vivienda, el propietario debe comprobar si existen cantidades justificadas que puedan descontarse de la fianza, como rentas pendientes o determinados da\u00f1os imputables al arrendatario.<\/p>\n<p>No deber\u00eda utilizarse la fianza para cobrar autom\u00e1ticamente cualquier desgaste propio del uso normal de la vivienda.<\/p>\n<p>Por ello resulta fundamental comparar el inventario y las fotograf\u00edas de entrada con el estado de salida.<\/p>\n<p>Cuando proceda devolver la fianza, la LAU establece que el saldo que corresponda al arrendatario devengar\u00e1 el inter\u00e9s legal una vez transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya realizado la restituci\u00f3n.<\/p>\n<p>Si existe una deducci\u00f3n, es recomendable documentarla con fotograf\u00edas, inventarios, facturas, presupuestos o cualquier otro justificante que permita explicar claramente el importe retenido.<\/p>\n<h2>Resoluci\u00f3n de un contrato de alquiler: cosas a recordar<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Resoluci\u00f3n y desistimiento no son lo mismo.<\/strong> La resoluci\u00f3n suele estar vinculada a un incumplimiento; el desistimiento permite al inquilino marcharse conforme a las reglas del art\u00edculo 11 de la LAU.<\/li>\n<li><strong>El impago puede justificar la resoluci\u00f3n.<\/strong> Tambi\u00e9n pueden hacerlo la falta de fianza, determinadas cesiones o subarriendos, da\u00f1os dolosos, obras no autorizadas y actividades prohibidas.<\/li>\n<li><strong>El propietario tambi\u00e9n tiene obligaciones.<\/strong> No realizar reparaciones necesarias o perturbar el uso pac\u00edfico de la vivienda puede permitir al inquilino resolver el contrato.<\/li>\n<li><strong>El inquilino puede desistir despu\u00e9s de seis meses.<\/strong> Debe comunicarlo con al menos 30 d\u00edas de antelaci\u00f3n.<\/li>\n<li><strong>La indemnizaci\u00f3n por desistimiento debe estar pactada.<\/strong> Puede alcanzar una mensualidad por cada a\u00f1o pendiente, calcul\u00e1ndose proporcionalmente los per\u00edodos inferiores al a\u00f1o.<\/li>\n<li><strong>Comunique siempre por escrito.<\/strong> Utilice preferentemente un sistema que permita acreditar contenido, fecha y recepci\u00f3n.<\/li>\n<li><strong>Una causa de resoluci\u00f3n no autoriza a cambiar la cerradura.<\/strong> Si el inquilino no entrega voluntariamente la vivienda, el propietario debe recurrir al procedimiento legal correspondiente.<\/li>\n<li><strong>Documente la entrega de llaves.<\/strong> Un acta de salida, inventario, fotograf\u00edas y lecturas de suministros reducen considerablemente las futuras disputas.<\/li>\n<li><strong>Justifique cualquier descuento de la fianza.<\/strong> Conserve fotograf\u00edas, facturas, presupuestos y documentos que acrediten da\u00f1os o cantidades pendientes.<\/li>\n<li><strong>Mantenga todo el expediente organizado.<\/strong> Contrato, pagos, comunicaciones, inventarios, reparaciones y documentos de salida pueden ser esenciales si surge una reclamaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Poner fin a un contrato de alquiler no siempre significa lo mismo. 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