Comprar para alquilar, guía para propietarios: todo lo que necesita saber

El mercado inmobiliario de alquiler de España sigue ofreciendo oportunidades tanto para propietarios nuevos como experimentados. Desde la generación de ingresos constantes hasta una revalorización del capital prácticamente garantizada, sigue siendo una inversión atractiva.

Sin embargo, si desea invertir en propiedades, esto implica una buena cantidad de desafíos, especialmente con el gobierno de España introduciendo nuevas políticas que afectan el funcionamiento de las propiedades en alquiler.

En esta guía, explicaremos todo lo que los nuevos propietarios necesitan saber sobre el comprar para alquilar, incluidos los beneficios, las consideraciones, los métodos de compra comunes y cómo administrar una propiedad en alquiler en el mercado actual.

¿Qué es Comprar para Alquilar (Buy-to-Let)?

Comprar para Alquilar (BTL) es un tipo popular de inversión inmobiliaria en el que un inversor compra una propiedad residencial con el fin de alquilarla. También es posible encontrar propiedades que se heredan o se convierten de una propiedad para alquilar.

Para comprar una propiedad de alquiler, los propietarios que necesitan un préstamo deben obtener una hipoteca de compra para alquilar. Al convertir una vivienda residencial en una de alquiler, los propietarios con una hipoteca residencial vigente pueden tener que convertirla en una hipoteca de compra para alquilar.

¿Cuáles son los beneficios de la inversión inmobiliaria de comprar para alquilar?

Hay algunas ventajas que vienen con la inversión en una propiedad para alquilar, y las más importantes se mencionan a continuación:

• Fuente de ingresos constante: Las inversiones en alquiler pueden generar un flujo de ingresos estable mediante contratos de arrendamiento a largo plazo. El precio del alquiler debería cubrir gastos (p. ej., hipotecas y mantenimiento) y generar una rentabilidad mensual estable.
• Múltiples fuentes de ingresos: Una inversión inmobiliaria para alquilar le permite obtener ingresos de diversas maneras. Los ingresos constantes por alquiler que recibe de los inquilinos son el principal ingreso, mientras que el crecimiento del capital es otro.
• Oportunidad a largo plazo: la inversión inmobiliaria es relativamente segura a largo plazo. Aunque los precios pueden fluctuar dependiendo de diferentes factores, aún debería encontrar un aumento monetario cuando calcula durante un período.

Cómo invertir en una propiedad para alquilar

Las principales maneras de invertir en una propiedad para alquilar son mediante una hipoteca, al contado o constituyendo una sociedad limitada para comprar la propiedad. A continuación, se explica brevemente cada opción.

Obtener una hipoteca para comprar y alquilar

Un método común para comprar una propiedad de alquiler es obtener una hipoteca de compra para alquilar de una entidad crediticia. Esta es diferente de una hipoteca residencial. Para ser elegible, generalmente debe ser mayor de 21 años, tener una buena calificación crediticia y unos ingresos mínimos de 2.500–3.000 € mensuales si se trata de una sola persona.

La mayoría de los prestamistas exigen un depósito de entre un 30%-40%. Las tasas de interés también son más altas en comparación con las hipotecas residenciales.

En cuanto al monto que puede pedir prestado, los prestamistas suelen esperar que los ingresos por alquiler cubran al menos el 125 % de los pagos mensuales de intereses del préstamo. También por lo general los plazos de amortización son más cortos (15–25 años típicamente). .

Comprar la propiedad en efectivo

Comprar una propiedad en efectivo significa utilizar sus propios ahorros/dinero para comprar una propiedad para alquilar.

Básicamente, no es necesario solicitar ningún tipo de préstamo, como una hipoteca, para comprar la propiedad.

Esta opción tiene sus ventajas y desventajas, ya que el proceso de compra suele ser más rápido y no hay que pagar cuotas mensuales ni intereses por el préstamo inmobiliario. Además, se tiene mayor poder adquisitivo, ya que la mayoría de los vendedores prefieren un comprador al contado a uno con hipoteca.

Sin embargo, invertir todo su efectivo en una propiedad puede limitar sus opciones de inversión futura y dificultar el acceso rápido a su efectivo. También es importante asegurarse de no pagar de más por la propiedad, ya que pone en riesgo el crecimiento del capital.

Comprar a través de una sociedad limitada

Comprar una propiedad a través de una sociedad limitada (S.L.) en España significa que la vivienda se adquiere a nombre de la empresa que usted ha constituido, en lugar de hacerlo como persona física. Este enfoque tiene implicaciones fiscales y legales distintas.

Como persona física, debe declarar los ingresos del alquiler en su declaración del IRPF, tributando como rendimientos del capital inmobiliario. Puede deducirse ciertos gastos, y si la vivienda está alquilada como residencia habitual, puede aplicar una reducción del 60 % sobre el rendimiento neto positivo.

En cambio, al comprar mediante una sociedad limitada, los ingresos se declaran dentro del Impuesto de Sociedades (tipo general del 25 %). En algunos casos, especialmente si se reinvierte el beneficio o si se opera con varias propiedades, puede resultar más eficiente desde el punto de vista fiscal. Sin embargo, para propietarios particulares con ingresos bajos o una sola propiedad, es frecuente que tributen menos como personas físicas que a través de una sociedad.

¿Qué impuestos se pagan por las propiedades compradas para alquilar?

Los propietarios de viviendas destinadas al alquiler en España deben pagar diversos impuestos, y estos varían si eres una persona física o si posees la propiedad a través de una sociedad limitada (S.L.).

Si es propietario de la propiedad como particular, debe pagar los siguientes impuestos al administrar, comprar o vender una propiedad para alquiler:

• Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) – Alquiler: Debes declarar los ingresos del alquiler en tu declaración anual de la renta. Puedes deducir gastos relacionados con el inmueble, como: Seguro del hogar, Reparaciones y mantenimiento, Facturas de suministros si las pagas tú, IBI (impuesto municipal), Gastos de comunidad, Honorarios del agente de alquiler, Limpieza, jardinería, amortización, etc.
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o IVA – Compra: Si compras una vivienda usada, pagas el ITP, que varía según la comunidad autónoma (entre el 6 % y el 10 % del precio de compra). Si compras una vivienda nueva (de un promotor), pagas el IVA (10 %) más el AJD (0,5–1,5 %).
• Impuesto sobre las Ganancias de Capital (IRPF) – Venta: si vende la propiedad por más de lo que pagó por ella, debe pagar el impuesto sobre las ganancias de capital sobre la ganancia, menos los gastos de venta (por ejemplo, honorarios del abogado o del agente inmobiliario)

¿Qué tarifas se pagan por las propiedades compradas para alquilar?

Si adquiere una propiedad en España con la intención de alquilarla, debe asumir diversos gastos y tasas en tres momentos clave: al comprar la propiedad, al registrarla como vivienda destinada al alquiler y durante su gestión continua. Algunas tasas son obligatorias por ley, mientras que otras son opcionales, aunque recomendables.

Gastos de compra

Durante el proceso de adquisición de la propiedad, los gastos habituales incluyen:

• Honorarios de notaría y registro de la propiedad, necesarios para formalizar e inscribir la compraventa.
• Gastos de gestoría, especialmente si solicita financiación mediante hipoteca.
• Tasación oficial del inmueble, requerida por las entidades financieras para conceder hipotecas.
• Honorarios del abogado, opcionales pero recomendables para garantizar una compraventa segura.
• Impuestos asociados a la compraventa

Trámites y certificados como propietario arrendador

Antes de poner la vivienda en alquiler, debe asegurarse de que cumple con los siguientes requisitos y certificaciones legales:

• Certificado de Eficiencia Energética (CEE), obligatorio desde 2013 para todas las viviendas que se alquilan.
• Boletín eléctrico actualizado, especialmente en viviendas antiguas o con reformas recientes.
• Revisión de instalaciones de gas, obligatoria cada cinco años si la vivienda dispone de este suministro.
• Condiciones básicas de seguridad contra incendios, exigidas principalmente en alquileres turísticos o compartidos.
• Evaluación del riesgo de legionela, en casos específicos según las características del inmueble.
• Cédula de habitabilidad o licencia de alquiler turístico, en función de la normativa de su comunidad autónoma.
• Depósito de la fianza en el organismo autonómico correspondiente, trámite obligatorio en todo el territorio nacional.

Honorarios de gestión continua

Los honorarios por el mantenimiento/administración continuo de la propiedad pueden incluir:

• Uso de un software de gestión de propiedades ( consulte nuestros precios )
• Contratación de un contador para presentar declaraciones de impuestos
• Contratación servicios de limpieza profesionales
• Honorarios del agente de alquiler
• Seguros (como seguros de construcción y de garantía de alquiler)
• Tarifas de mantenimiento/inspección de rutina

Cómo elegir la propiedad ideal para comprar para alquilar

Es importante elegir la propiedad ideal para alquilar: la propiedad ideal en la ubicación correcta y dirigida a un grupo específico de inquilinos. Aquí tienes una guía rápida para encontrar la inversión ideal para alquilar.

Ubicación de la propiedad para alquilar

La ubicación de una inversión inmobiliaria para alquilar es esencial para generar un flujo de ingresos estable. Algunas ubicaciones tienen más demanda que otras, y el mercado de inquilinos varía según el lugar.

Por ejemplo, en zonas cercanas a una universidad o de residencias para estudiantes pueden tener una alta demanda. En zonas cercanas a escuelas, las viviendas familiares pueden ser más solicitadas, mientras que las ciudades con fácil acceso pueden ser la mejor opción para parejas jóvenes o personas solas.

Algunas ubicaciones tienen un precio promedio de alquiler más alto que otras, pero el valor de la propiedad puede variar significativamente según la ubicación. Es importante encontrar una ubicación y una propiedad codiciadas localmente y financieramente viables para invertir.

Lea nuestros consejos sobre cómo encontrar la próxima zona prometedora para comprar y alquilar.

Tipos potenciales de inquilinos

Es recomendable identificar tu nicho de mercado antes de invertir en una propiedad de alquiler. Elegir un grupo específico de inquilinos para alquilar puede ayudarte a encontrar una ubicación y un tipo de propiedad.

Los principales mercados de inquilinos incluyen:

• Individuos/solteros
• Parejas
• Jubilados/personas mayores
• Estudiantes
• Familias
• Compartir casa/co-living
• Alquileres de corta estancia/vacaciones
• Inquilinos discapacitados

Cada mercado objetivo busca características diferentes en un alquiler. Por ejemplo, las familias probablemente querrán un jardín y espacio de almacenamiento, mientras que las parejas podrían preferir una propiedad cerca del transporte público y el entretenimiento.

Tipos de propiedad

Deberá elegir su propiedad según las necesidades de su mercado objetivo y la demanda local. Tenga en cuenta que deberá seguir diferentes normas y regulaciones según el tipo de propiedad que alquile.

Preguntas frecuentes

¿Necesita un agente de alquiler al alquilar una propiedad?

No, no necesita contratar a una agencia inmobiliaria para alquilar su propiedad. Puede gestionar todo usted mismo. La mayoría de los propietarios que lo hacen por su cuenta utilizan un software de gestión de propiedades para controlar sus finanzas, pagos, mantenimiento rutinario, contratos de arrendamiento, etc.

Sin embargo, puede contratar a una agencia inmobiliaria si prefiere que alguien administre total o parcialmente su propiedad en alquiler. Por ejemplo, puede contratar una agencia inmobiliaria para servicios exclusivos de búsqueda de inquilinos, seguro de alquiler garantizado o administración completa.

¿Es mejor adquirir una propiedad para alquilar a través de una sociedad limitada?

n España, al igual que en otros países europeos, algunos propietarios se plantean adquirir inmuebles para alquilar a través de una sociedad limitada (S.L.) en lugar de hacerlo como personas físicas. Esta estrategia puede ofrecer ventajas fiscales, especialmente para quienes tienen o planean construir una cartera de propiedades amplia, aunque no está exenta de inconvenientes.

Comprar una propiedad para alquilar a través de una sociedad limitada en España puede ofrecer ventajas fiscales importantes, especialmente si gestiona varias propiedades o tiene un nivel de ingresos personales alto. La sociedad tributa a un tipo fijo del 25 % en el Impuesto sobre Sociedades, permite deducir todos los gastos relacionados con la actividad y protege su patrimonio personal al limitar la responsabilidad. Además, facilita la transmisión del patrimonio mediante la venta de participaciones.

Sin embargo, también existen desventajas que debe considerar. La gestión administrativa y contable es más compleja y costosa, con obligaciones fiscales adicionales y costes fijos como gestoría y presentación de cuentas. La financiación hipotecaria suele ser menos favorable para sociedades, y no se aplican ciertos beneficios fiscales personales, como la reducción del 60 % en los rendimientos del alquiler de vivienda habitual. Por eso, para propietarios con pocas viviendas, comprar como persona física suele ser más sencillo y eficiente.

¿Sigue mereciendo la pena comprar para alquilar en España?

La respuesta corta es sí, pero la respuesta larga depende de varios factores clave, como la ubicación del inmueble, la demanda del mercado, los ingresos por alquiler y la legislación vigente. En general, la vivienda en alquiler en España mantiene una demanda alta y estable, impulsada por cambios demográficos, movilidad laboral y tendencias sociales.

No obstante, la normativa y la fiscalidad han sufrido modificaciones en la última década que han afectado la rentabilidad para los arrendadores. Por ejemplo, algunos gastos deducibles han sido limitados y, desde abril de 2025, se aplica un recargo del 5 % en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales para las viviendas adquiridas con la intención de alquilar. A pesar de ello, la inversión inmobiliaria en alquiler continúa siendo una fuente sólida de ingresos para muchos propietarios, que en promedio obtienen rentas significativas, especialmente en ciudades con alta demanda. Además, existen formas de optimizar la carga fiscal, como la adquisición a través de una sociedad limitada o la aplicación de deducciones permitidas, que pueden mejorar la rentabilidad neta.

Cosas a recordar

• Los propietarios tienen responsabilidades cada vez mayores y es importante estar al tanto de ellas y asegurarse de que su propiedad sea segura para los inquilinos y cumpla con las pautas gubernamentales recientes.
• Los impuestos y las tarifas de compra/venta son diferentes para las propiedades BTL, y las personas deben declarar los ingresos por alquiler mediante una autoevaluación.
• Administrar sus gastos e impuestos maximiza las ganancias, incluso mediante el uso de un software de administración de propiedades en lugar de un agente de alquiler o la creación de una sociedad limitada.
• En áreas de alta demanda, la propiedad adecuada puede generar una ganancia mensual consistente para los propietarios, lo que puede hacer que valga la pena.
• Elegir la ubicación, la propiedad, el mercado de inquilinos objetivo y la tarifa de alquiler adecuados es importante para garantizar que una propiedad en alquiler se mantenga ocupada y genere un ingreso estable..

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