El aumento de la construcción para alquilar: Lo que significa para los propietarios privados

La construcción para alquilar, Build to Rent (BTR) en inglés, es un tema candente en el sector inmobiliario en estos momentos, con crecientes inquietudes entre los propietarios privados sobre lo que esto significa para el éxito de sus carteras.

El mercado Build to Rent (BTR) en España ha experimentado un notable crecimiento en los últimos años, impulsado por la demanda de vivienda en alquiler y el interés de inversores institucionales. Esto no es necesariamente una mala noticia para los propietarios privados, pero es un desarrollo del mercado que se debe seguir de cerca.

En este artículo, profundizaremos en los detalles de por qué BTR es atractivo para algunos inquilinos, qué significa para los propietarios privados y cómo los propietarios privados pueden ajustar las estrategias para mantenerse al día con las demandas cambiantes.

¿Qué es construir para alquilar?

Son un tipo de vivienda construida específicamente para el alquiler por inquilinos. Estos desarrollos suelen ser grandes, con capacidad para cientos de inquilinos, y ofrecen altos estándares de calidad de vida con comodidades modernas.

Las comodidades en el lugar a menudo incluyen cosas como banda ancha de alta velocidad, seguridad, espacios de entretenimiento, áreas de coworking, gimnasios, alquiler de bicicletas, estacionamiento, guarderías y jardines comunitarios o terrazas en la azotea.

Debido a las instalaciones que se ofrecen, los alquileres generalmente tienen un precio superior y una institución administra las propiedades, las áreas comunes y todos los demás aspectos del alquiler.

¿Por qué está creciendo el mercado?

Diversos factores han impulsado este auge, entre ellos:

• Creciente demanda de inquilinos: el número de personas que eligen alquilar en lugar de comprar está creciendo, especialmente entre la generación más joven, lo que genera un enorme crecimiento en la demanda de inquilinos.
• Foco en la vivienda de calidad: los estándares de calidad para las propiedades de alquiler solo han aumentado en los últimos años, a través de la legislación y la demanda de los inquilinos.
• Gestión profesional: Los desarrollos BTR brindan experiencias consistentes y sin complicaciones para los inquilinos, lo que puede resultar atractivo para jóvenes profesionales y familias.
• Flexibilidad y libertad: Los inquilinos a menudo valoran la flexibilidad, y los desarrollos construidos para alquilar les permiten moverse entre propiedades más pequeñas y más grandes con mayor facilidad que si alquilaran de forma privada.

¿Cuál es el impacto para los propietarios privados?

Cualquier cambio en el mercado inmobiliario puede afectar a los propietarios privados, desde la construcción de nuevas promociones de viviendas hasta cambios en los estándares de calidad de las propiedades de alquiler. El crecimiento del mercado de construcción para alquilar no es la excepción.

Lea cómo el modelo de construcción para alquiler puede afectar a los propietarios privados.

Aumento de la competencia

Las promociones BTR suelen incluir varias propiedades de alquiler en una misma zona, generalmente en una ciudad. Un propietario privado que convierte una vivienda en una propiedad para alquilar aumenta la oferta de alquiler en una unidad, pero una nueva promoción BTR puede aumentarla en cientos o incluso miles.

Esto puede aumentar la competencia para los propietarios privados. Además, dado que los desarrollos BTR ofrecen ventajas a los inquilinos (como gimnasios, espacios de coworking y servicios de conserjería), puede dificultar que los propietarios privados atraigan inquilinos a menos que inviertan en mejoras similares u ofrezcan alquileres competitivos.

Cambios en el mercado objetivo

Las promociones de BTR suelen aparecer en grandes ciudades. Por ejemplo, Madrid, Barcelona, Valencia y  Málaga ya cuentan con viviendas BTR, mientras que se están desarrollando nuevas promociones en lugares como Sevilla, Bilbao y Alicante.

BTR se dirige principalmente a jóvenes profesionales y familias en zonas urbanas como estas. Esto significa que los propietarios privados que operan en estos mercados podrían ver a sus inquilinos migrar a BTR.

A su vez, esto puede significar que algunos propietarios privados deban ajustar su enfoque para competir o centrarse en otros nichos. Por ejemplo, ofrecer viviendas asequibles o alquileres para estudiantes.

Niveles de alquiler y cuota de mercado

Como se mencionó anteriormente, la aparición de un nuevo desarrollo de BTR en su ciudad puede aumentar significativamente la oferta de alquileres en su zona. Esto puede afectar negativamente los alquileres de mercado para los propietarios.

Por ejemplo, si el aumento de viviendas disponibles genera un exceso de oferta, puede estabilizar o incluso reducir el valor de los alquileres en ciertas zonas. Dado que en 2025 la mayoría de las ciudades de España tendrán una oferta insuficiente (lo que, a su vez, ha impulsado el aumento de los alquileres), esto podría significar el fin de la inflación de los alquileres en algunas zonas.

Para los propietarios con carteras más pequeñas, la estabilización o reducción de las tarifas de alquiler puede afectar significativamente la rentabilidad o incluso la estabilidad.

¿Cuáles son las oportunidades?

El aumento de los desarrollos inmobiliarios de construcción para alquilar puede causar importantes perturbaciones en la ciudad en la que se encuentra su cartera de propiedades, pero, como todos los cambios en el mercado inmobiliario, no todo es pesimismo.

Los propietarios privados tienen la oportunidad de diferenciarse y adaptarse para mantener sus márgenes de beneficio. Entre las tácticas a explorar se incluyen:

Ofrecer condiciones flexibles

Los propietarios privados (en particular, aquellos con una o varias propiedades) tienen una oportunidad única de centrarse en la personalización de los inquilinos. Las promociones BTR carecen de esta flexibilidad, lo que les da una ventaja.

Por ejemplo, puede ofrecer condiciones flexibles por alquiler e inquilino, como permitir mascotas, plazos de alquiler más cortos, fechas de vencimiento de pago variables y otras ofertas personalizadas.

Estos pueden convertirse en argumentos de venta clave para los propietarios privados, lo que puede hacer que su alquiler sea más atractivo en zonas donde existen desarrollos BTR. Recuerde protegerse a sí mismo y a su propiedad de alquiler al ofrecer cambios a medida, por ejemplo, con un seguro de propietario eficaz.

Centrarse en la experiencia del inquilino

Considere ofrecer una buena experiencia a sus inquilinos para conservar sus propiedades o atraer nuevos inquilinos cuando haya una vacante. Por ejemplo, podría invertir en electrodomésticos modernos, artículos de jardín o sistemas de eficiencia energética.

Si bien es posible que no pueda igualar el nivel de servicio brindado en un desarrollo BTR (por ejemplo, con una cafetería o gimnasio en el lugar), hay otras cosas que puede ofrecer a los inquilinos que brindan una experiencia de vida de mayor calidad.

Aprovechar la tecnología

Una razón clave por la que los inquilinos eligen una propiedad construida para alquilar es la facilidad de gestión. Tratar con el propietario por mensaje de texto o llamada telefónica no siempre es la opción preferida por los inquilinos.

Esto es especialmente importante si tenemos en cuenta los datos de que más del 70% de los millennials y la generación Z (personas de entre 18 y 44 años) prefieren la comunicación digital a las llamadas telefónicas y el 25% afirma que nunca contesta el teléfono.

Los propietarios privados pueden ofrecer un servicio tan ágil como el de una promoción BTR aprovechando la tecnología. Un software de gestión inmobiliaria, como Rentila, ofrece a los inquilinos ventajas como el pago del alquiler en línea, la gestión de solicitudes de mantenimiento y la comunicación automatizada.

Explorando nichos de mercado

Siempre hay un nuevo mercado al que dirigirse en el sector del alquiler. Si su público objetivo son jóvenes profesionales o familias que necesitan un acceso cercano a la ciudad, estos podrían ser el público objetivo de los nuevos desarrollos de BTR.

Explorar nichos de mercado puede ayudarle a gestionar eficazmente la nueva competencia. Por ejemplo, podría atender a inquilinos que buscan vivienda asequible o a grupos desfavorecidos, como jubilados, estudiantes o inquilinos de bajos ingresos.

Preguntas frecuentes

¿Por qué es tan popular el modelo “construir para alquilar”?

La construcción para alquilar está ganando popularidad, principalmente porque ofrece una calidad de vivienda difícil de comercializar en el mercado de construcción para venta . Estas propiedades cubren la demanda en ciertas zonas de personas que desean/deben alquilar, pero buscan un entorno de vida más lujoso.

¿Cuáles son las desventajas del modelo «construir para alquilar»?

A pesar de sus ventajas, los desarrollos de construcción para alquiler presentan desventajas para los inquilinos. Por ejemplo, al ser nuevos y lujosos, suelen tener alquileres elevados, con cargos por servicios más elevados de lo habitual para mantener la amplia gama de servicios del lugar.

Además, carecen de un toque personal, con estructuras y políticas a menudo más rígidas que pueden resultar demasiado corporativas para algunos inquilinos . Por ejemplo, las fechas de vencimiento del alquiler pueden ser inflexibles, las consultas pueden canalizarse a través de un formulario en línea o un centro de llamadas (en lugar de una persona dedicada), o las condiciones del contrato de arrendamiento pueden ser impersonales.

¿Por qué los inquilinos prefieren propietarios privados en lugar de propiedades construidas para alquilar?

Podría haber muchas razones por las cuales los inquilinos preferirían alquilar una propiedad a través de un propietario privado en lugar de un desarrollo de construcción para alquiler, entre ellas:

• Costos más bajos: Los desarrollos construidos para alquilar vienen con extras, que generan una prima en comparación con el alquiler de una propiedad privada.
• Mayor independencia: algunos inquilinos pueden considerar que un desarrollo BTR es menos independiente en comparación con alquilar de forma privada a través de un propietario.
• Menos personal: Alquilar a través de una empresa de gestión en lugar de un propietario privado elimina la relación personal entre el inquilino y el propietario, algo que algunos inquilinos pueden no querer.
• Menos flexibilidad: los propietarios privados tienen la oportunidad de ser más flexibles con sus términos (por ejemplo, los inquilinos pueden discutir un cambio con un propietario y pueden llegar a un acuerdo), pero con una empresa de administración, los términos son mucho más rígidos y generalizados.

Cosas a recordar

• Los desarrollos BTR están creciendo, especialmente en las grandes ciudades, y probablemente aumentarán la competencia, cambiarán la participación de mercado, ajustarán los precios de alquiler o causarán cambios en el mercado objetivo para los propietarios privados.
• Aún hay espacio para la coexistencia de propietarios privados y desarrollos BTR. Los propietarios privados pueden centrarse en su nicho, aprovechar la tecnología para modernizarse (como usar un software de gestión de propiedades) y priorizar la experiencia del inquilino.
• Para los propietarios que necesitan cambiar de rumbo, hay diferentes mercados para explorar, como alquileres para jubilados, viviendas para estudiantes o viviendas destinadas a personas con bajos ingresos o beneficios por discapacidad.
• Hay desventajas que muchos inquilinos no encontrarán atractivas, incluidos precios premium, cargos por servicios más elevados, estructuras rígidas y un servicio menos personalizado.

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