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Alquiler de bienes inmuebles: gestionar el alquiler de una propiedad

Gestionar el alquiler de una propiedad supone un trabajo que no es tan fácil como muchos piensan de antemano. Desde la redacción del anuncio, las visitas, la gestión financiera hasta estar informado para evitar sorpresas desagradables. A continuación, algunos consejos sobre cómo administrar mejor su propiedad en alquiler.

Optimizar la visibilidad del anuncio de su propiedad

Lo primero es escribir y publicar un anuncio para encontrar un inquilino lo más rápido posible. Para aumentar las posibilidades de tener visitas, es esencial escribir un anuncio eficaz y luego publicarlo en las plataformas adecuadas. En general, su propiedad terminará en medio de muchos otros anuncios. Para destacar, tiene que llamar la atención desde las primeras líneas. Coloque primero los elementos principales: el número de cuartos, la superficie, la ubicación y el precio del alquiler. Luego, especifique si el alojamiento incluye un estacionamiento, brinde detalles sobre el vecindario, el transporte que lo rodea o la presencia de escuelas.

No olvides agregar algunas fotos porque en el sector inmobiliario más que en cualquier otra parte, las imágenes ocupan un lugar central en la elección de futuros inquilinos. Para maximizar la visibilidad de su anuncio, no dude en difundirlo a varios anunciantes. Privilegie los sitios en internet o revistas más populares y confiables.

Organice las visitas y la llegada del inquilino en la propiedad de alquiler

Después de publicar su anuncio en diferentes plataformas especializadas, deberá organizar las visitas de su propiedad. Si su alojamiento está vacío, puede visitarlo cuando lo desee. Si su casa está ocupada, deberá acordar un día y un horario para realizar la visita con su inquilino. No puede ingresar al departamento a menos que el inquilino lo haya acordado explícitamente.

Una vez que se resuelva esto, puede organizar las visitas en grupo o individualmente. Esto dependerá en particular del número de personas que deseen visitar el alojamiento, pero también de su disponibilidad (y la de su inquilino actual).

Elija el inquilino y acceda a una garantía de pago de la renta

Una vez realizadas las visitas, deberá elegir al inquilino que parezca ser el más serio y el que tenga más probabilidades de vivir en su propiedad. Para conocer la solvencia de un inquilino podemos solicitar su nómina y contrato de trabajo, con el fin de comprobar su capacidad de pago y estabilidad laboral. Además, existen diferentes registros de morosos que puede consultar y así estar prevenido para pedir otro tipo de garantías o incluso rechazar al inquilino.

La preocupación de muchos propietarios es lidiar con alquileres impagos. Para esto, diferentes compañías ofrecen pólizas de seguros con un abanico de coberturas. Cubren desde impagos por parte del inquilino, daños ocasionados en la vivienda, gastos judiciales de abogado en caso de tener que llegar al desahucio, entre otros.

La ley permite que se establezca garantías de pago adicionales en el momento de firmar el contrato (por ejemplo, el pago de una o dos mensualidades extra). Se trata de cubrir las obligaciones de pago no satisfechas por parte del inquilino o los desperfectos que éste pueda provocar en la casa. Su importe es libre por acuerdo entre propietario e inquilino.

Y por último se puede exigir un aval que es un respaldo que da un tercero sobre los pagos que asume el inquilino. En caso de que éste deje de pagar, será el avalista el responsable de saldar la deuda como si fuera suya. En el caso del alquiler de vivienda, existen dos tipos de avales: personal y bancario.

Haga reparaciones durante el alquiler

La gestión adecuada de su propiedad también significa mantenerla en buenas condiciones durante todo el alquiler y así garantizar su preservación a largo plazo. Si es necesario hacer un trabajo durante el arrendamiento, no espere. Tanto para la comodidad de su inquilino, pero también para evitar que bloquee el pago de alquileres. Recuerde que cuanto más espere para hacer las reparaciones, más caras serán.

Si es necesario, ponga fin al contrato de arrendamiento

Según la Ley de Arrendamientos Urbanos el propietario puede recuperar su vivienda siempre que sea para usarla como vivienda habitual para él o para un familiar de primer grado, así como para su cónyuge en caso de divorcio o nulidad. Aun así, ha de haber transcurrido mínimo un año desde la firma del contrato y se lo ha de comunicar al inquilino con al menos 2 meses de antelación.

¿Cuáles son los motivos por los que el propietario puede rescindir un contrato de arrendamiento?

  • El impago de la renta. La ley no marca un periodo concreto, pero se considera que el impago de dos mensualidades consecutivas o tres alternativas en el mismo año serán causa de resolución del contrato. El propietario debe comunicar al inquilino la deuda y el plazo para pagarlo y si esta acción no da resultado, se procederá vía judicial o arbitraje.
  • El inquilino realiza actividades molestas, nocivas, peligrosas o ilícitas, o si no respeta las normas de convivencia.
  • Las obras, alteraciones o modificaciones en la vivienda sin permiso son motivo para rescindir el contrato. Al igual que realquilar, subarrendar o utilizar la casa para un uso diferente, sin el consentimiento del propietario.
  • El impago de la fianza, así como de sus actualizaciones.
  • Tener animales sin el permiso del propietario.
  • Fallecimiento del inquilino.

¿Administrar usted mismo o delegar la gestión de su propiedad en alquiler?

Administrar su propiedad requiere cierta disponibilidad, no se limita a organizar visitas y esperar el pago del alquiler. Por el contrario, es necesario redactar el contrato de arrendamiento e implementar un monitoreo riguroso de los aspectos financieros, legales y tributarios. El propietario también debe permanecer disponible a su inquilino ya que una buena comunicación es esencial para evitar conflictos.

La razón clave para administrar sus propias propiedades es evitar el costo de delegar el servicio, y su impacto en el rendimiento de su alquiler, y porque nadie cuidará su propiedad como usted.

Si siente que no tendrá el tiempo para encargarse de la administración de su propiedad, busque a un profesional o una agencia especializada. El mismo se encargará de todos, desde las visitas hasta la recepción de los alquileres, realizando las reparaciones si fuese necesario. Usar los servicios de un profesional es aún más atractivo si posee varias propiedades o si no vive cerca. Estos servicios tienen un costo: alrededor del 7-8% de la renta anual recaudada.

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