Simulador de inversión en alquiler
El simulador de inversión en alquiler calcula la rentabilidad de una compra para alquilar: cashflow, rentabilidades, endeudamiento, una nota global y una proyección durante el periodo de tenencia. Se accede desde la sección «Herramientas» y luego «Simulador de inversión».
Todo se recalcula en su navegador a medida que escribe: no hay botón «Guardar».
¡Importante!
Una simulación nunca se conserva. Si abandona la página o la recarga, todos los campos vuelven a sus valores por defecto.
Utilice «Imprimir» o «Descargar» antes de salir de la página si desea guardar una copia.
Partir de un nuevo proyecto o de un inmueble existente
En la parte superior del bloque «Inmueble», la lista «Inmueble a analizar» ofrece «Nuevo proyecto» — los campos contienen entonces valores de ejemplo — o uno de sus inmuebles. Seleccionar un inmueble recupera su ficha: precio y gastos de adquisición, obras de reforma, honorarios de agencia, renta, gastos de alquiler, IBI, valor actual y tipo de alquiler. La aportación personal se deduce del préstamo registrado; la tasa del seguro del préstamo solo se recupera si está registrada en porcentaje.
Los datos ausentes de la ficha se recuperan como 0, y cambiar de inmueble restablece antes todos los campos. Solo se proponen los inmuebles a los que tiene acceso, sin los archivados ni la papelera — consulte crear, modificar o eliminar un inmueble, una unidad.
Elegir el nivel de detalle
Tres pestañas determinan el número de campos mostrados: «Principiante» se limita a lo esencial; «Avanzado» añade obras, mobiliario, gastos de alquiler, desocupación, gastos del edificio, mantenimiento, gestión y supuestos fiscales; «Experto» añade la revalorización anual de la renta, los ajustes fiscales detallados, la reventa, la proyección anual y la TIR.
Volver a un nivel inferior oculta los campos pero conserva sus valores: siguen teniéndose en cuenta en el cálculo.
Rellenar las hipótesis
La columna de la izquierda agrupa las hipótesis por bloque: «Inmueble», «Financiación», «Ingresos por alquiler», «Gastos de explotación», «Supuestos fiscales» e «Hipótesis de reventa». «Importe del préstamo» y «Cuota mensual» no se introducen: el préstamo es el coste total menos la aportación, y la cuota incluye el seguro del préstamo. «Provisión para mantenimiento» y «Honorarios de gestión de alquiler» se expresan en porcentaje de la renta; «Valor actual» sustituye al precio de adquisición como base de la revalorización.
Si un valor es incoherente — precio o duración del préstamo nulos, tipo superior al 20 %, desocupación fuera de 0 a 100 %, aportación superior al coste total — el aviso «Datos incompletos o incoherentes» sustituye a la nota e indica qué corregir.
Leer los resultados
La columna de la derecha se actualiza con cada pulsación:
- la nota, de A a F, y su comentario;
- «Cashflow mensual — después de impuestos», con el cashflow antes de impuestos, el cashflow anual y un histograma de diez años;
- «Rentabilidad bruta», «Rentabilidad neta» y «Rentabilidad neta-neta»; cada tarjeta recuerda su fórmula;
- «Renta de equilibrio», la renta a partir de la cual el cashflow se anula;
- «Inversión total» y «Porcentaje de financiación (LTV)»;
- «Puntuación de riesgo» sobre 100: endeudamiento, margen de cashflow, desocupación y rentabilidad bruta. Cuanto más baja, más segura es la operación.
En el nivel «Experto» se añaden «Proyección anual», «Valor de reventa estimado», «Plusvalía neta» y «TIR».
Cómo se calcula la nota
A y B: cashflow positivo después de impuestos, con un riesgo bajo o moderado. C: cashflow ajustado o ligeramente negativo. D: una pérdida mensual asumida. F: cashflow muy negativo o riesgo muy elevado. La nota depende por completo de sus hipótesis: dos puntos más de desocupación bastan a veces para cambiarla.
Cómo se modeliza el impuesto
El bloque «Supuestos fiscales» solo existe en la versión francesa del sitio. En las demás no se modeliza ningún impuesto: el cashflow después de impuestos es igual al cashflow antes de impuestos.
En Francia, «Tipo de alquiler» determina el resto: «Alquiler sin amueblar», «Alquiler amueblado» o «Sin modelización fiscal». La lista «Régimen fiscal» se adapta a esa elección — «Micro-foncier (reducción del 30 %)» o «Régimen real (gastos reales deducibles)», «LMNP real + amortización» o «Micro-BIC (reducción del 50 %)» — y después indica su «Tipo impositivo marginal» y las «Cotizaciones sociales». El nivel «Experto» abre las deducciones, la amortización y el detalle del impuesto sobre la plusvalía.
¡Importante!
El cálculo fiscal es una estimación simplificada: las reglas dependen de su situación personal.
No se modelizan ni el recargo sobre las plusvalías elevadas, ni los importes a tanto alzado por gastos y obras, ni el déficit inmobiliario, ni los límites de los regímenes micro. Consulte a un asesor fiscal antes de comprometerse.
Comparar dos inmuebles
La pestaña «Comparar» coloca uno junto a otro «Inmueble A» e «Inmueble B», con trece campos cada uno, rellenados con valores de ejemplo e independientes de la pestaña «Inmueble único». La tabla compara la inversión total, el préstamo, la cuota, los cashflows, las rentabilidades, la renta de equilibrio, la LTV, la puntuación de riesgo y la nota, y designa un «Ganador» línea por línea.
Probar la solidez con los escenarios
La pestaña «Escenarios» repite tres veces lo que ha introducido en «Inmueble único»: «Prudente» (renta −5 %, desocupación +2 puntos, gastos +10 %, tipo +0,5 puntos), «Caso base» (sus datos, la única tarjeta que muestra la nota) y «Mejor caso» (renta +5 %, desocupación −1 punto, gastos estables). Las dos tarjetas laterales indican la diferencia respecto al caso base. Una inversión es sólida si el escenario prudente sigue generando un cashflow aceptable.
Imprimir o descargar la simulación
El menú «…» de la parte superior derecha ofrece «Imprimir», que abre la simulación maquetada en una nueva pestaña, y «Descargar», en formatos Adobe PDF, Word y Open office. El documento recoge la nota, los resultados, sus datos, la reventa y la proyección anual, incluso desde el nivel «Principiante».
Solo se exporta la pestaña «Inmueble único»: la comparación y los escenarios no. Si hay campos incoherentes, la exportación se interrumpe y se muestran los errores.
