Ganancia por venta de un inmueble
Estima la diferencia entre los valores de transmisión y adquisición ajustados. Introduce mejoras, gastos admisibles y amortización fiscal acumulada. Incluye la plusvalía municipal satisfecha por el vendedor una sola vez en los gastos de venta. Resultado anterior a exenciones, compensaciones e IRPF o IRNR.
Ejemplo de cálculo
Una venta de 240.000 € con 5.000 € de gastos deja un valor de transmisión de 235.000 €. A la compra de 180.000 € se añaden 15.000 € de gastos y 10.000 € de mejoras y se restan 4.000 € de amortización. La diferencia entre 235.000 € y 201.000 € es una ganancia de 34.000 €.
Qué llevar a la administración
Para una persona física residente en territorio común, comprueba la integración en la base del ahorro, las exenciones por vivienda habitual y la amortización mínima del periodo alquilado. Distingue mejoras de reparaciones. Para residentes forales consulta Hacienda Foral de Navarra o la diputación de Álava, Bizkaia o Gipuzkoa según competencia. Para un transmitente no residente, el adquirente generalmente ingresa el 3 % del precio mediante el modelo 211; es un pago a cuenta. El vendedor liquida mediante el modelo 210. El modo «Solo ganancia» muestra la diferencia antes de impuestos. AEAT, venta de inmuebles.
Para el IIVTNU, pide al ayuntamiento del inmueble la simulación a fecha de transmisión. Facilita referencia catastral, valores catastrales del suelo y total, fechas, porcentaje transmitido y escrituras de adquisición y venta. Comprueba la inexistencia de incremento o el incremento real inferior y la ordenanza aplicable. Lleva únicamente la cuota a cargo del vendedor al campo de gastos. Haciendas locales, artículos 104 a 110.
Con 34.000 € de ganancia íntegramente sujeta y sin otra base del ahorro, la simulación de IRPF común aplica 19 % a 6.000 € y 21 % a 28.000 €: 7.020 €. Para un no residente en régimen común sin establecimiento permanente son 6.460 € al 19 %. Si el precio es de 240.000 €, la retención del comprador es de 7.200 €. El exceso se regulariza en el modelo 210. AEAT, cambios en la escala del ahorro desde 2025.
En Madrid, el ayuntamiento publica los coeficientes y enlaza el simulador municipal. Para otro municipio utiliza su propia ordenanza vigente a la fecha de transmisión. Ayuntamiento de Madrid, cálculo de la plusvalía.
La simulación de IRPF común cubre ventas desde el 01/01/2025 y la de IRNR común desde el 01/01/2016, ambas hasta el 12/11/2026. Para otras fechas, calcula la ganancia sola o introduce la cuota comprobada para ese ejercicio. AEAT, tipos del IRNR por año de devengo.
