Presentar la declaración de la renta es parte integral de ser propietario y, lamentablemente, no hay forma de evitarlo. Incluso si tiene un contador, sigue siendo responsable de registrar los gastos y presentar las pruebas.
Puede reducir sus impuestos declarando todos los gastos permitidos. Puede ser difícil controlarlos, pero existen maneras de facilitar la gestión de su declaración de impuestos como propietario, desde el uso de tecnología (como software de gestión de propiedades) hasta comprender bien las normas.
En este artículo, explicamos las deducciones fiscales que todo propietario debe conocer (y los aspectos clave que debe saber sobre ellas) y explicamos cómo la tecnología inmobiliaria puede garantizar el cumplimiento y ayudar a minimizar los impuestos que paga.
Breve descripción: ¿Cómo se gravan los ingresos por alquiler en España?
En España, los propietarios que alquilan inmuebles deben tributar por los beneficios obtenidos del alquiler. Este beneficio es la diferencia entre los ingresos íntegros del arrendamiento y los gastos deducibles permitidos por la ley.
Por ejemplo, si obtienes 20.000 € anuales por alquileres y tus gastos deducibles ascienden a 5.000 €, deberás tributar sobre los 15.000 € restantes.
No obstante, la normativa tributaria española tiene sus particularidades: existen reglas específicas sobre qué gastos pueden deducirse, cuáles son las reducciones aplicables, y qué se considera ingreso en el ámbito del alquiler de inmuebles.
¿Cuáles son las principales deducciones fiscales disponibles para los propietarios?
En general, los gastos deducibles para los propietarios que alquilan viviendas incluyen:
- Intereses de préstamos hipotecarios
- Honorarios de agencias inmobiliarias
- Gastos de reparación y mantenimiento
- Primas de seguros
- Suministros y gastos de comunidad (si los paga el arrendador)
- Honorarios de asesoría contable
- Gastos de desplazamiento relacionados con la gestión del inmueble
- Impuestos y tasas locales (IBI, tasas de basuras, etc.)
Pero recuerde, se aplican reglas estrictas y es importante aprender todos los detalles antes de convertirse en propietario o antes de presentar su primera declaración de impuestos.
Se espera que los propietarios presenten declaraciones de impuestos de autoevaluación lo mejor que puedan y se pueden imponer multas si se equivoca (y si no corrige sus errores rápidamente).
Lea más sobre cada gasto deducible de propietario a continuación y asegúrese de consultar las últimas pautas gubernamentales con más detalle antes de presentar declaraciones de impuestos.
Intereses de préstamos hipotecarios
En España, los intereses de préstamos hipotecarios asociados a la adquisición o mejora del inmueble alquilado son deducibles, siempre y cuando el alquiler sea considerado como rendimientos del capital inmobiliario (IRPF).
El importe deducible es exclusivamente el correspondiente a los intereses (no al capital amortizado).
Honorarios de agencias inmobiliarias
Las comisiones pagadas a agencias inmobiliarias por la intermediación en el alquiler (ya sea por encontrar inquilinos, gestionar contratos o administrar el inmueble) son un gasto deducible.
Estos honorarios pueden ser en forma de porcentaje de la renta mensual o un pago fijo. Obtenga más información sobre los propietarios que trabajan con una agencia de alquiler .
Software de gestión de propiedades
Para reducir gastos y evitar trabajar con un agente de alquiler, muchos propietarios optan por administrar las propiedades ellos mismos, utilizando un software de administración de propiedades (como Rentila) para garantizar el cumplimiento.
Si el propietario utiliza software de gestión de alquileres (por ejemplo, para emitir recibos, gestionar incidencias o controlar cobros), las suscripciones anuales o mensuales pueden deducirse como gasto necesario para la obtención de los ingresos.
Reparaciones y mantenimiento
La Ley del IRPF permite deducir los gastos de conservación y reparación del inmueble, es decir, aquellos necesarios para mantener la habitabilidad del bien, como:
- Reparación de fontanería, electricidad, calefacción
- Arreglo de tejados o fachadas
- Sustitución de elementos estropeados sin que supongan una mejora
No son deducibles, sin embargo, los gastos que incrementen el valor del inmueble, como reformas de lujo o ampliaciones (estos pueden ser considerados como mejoras y se reflejan en el cálculo de la ganancia patrimonial en una futura venta).
Primas de seguros
Como propietario, es bueno tener un seguro, desde protegerse contra desastres naturales hasta cubrir los altos costos legales que pueden acompañar los reclamos de compensación por lesiones de los inquilinos en la propiedad.
Los tipos más comunes de seguro para propietarios incluyen el seguro para propietarios, el seguro de garantía de alquiler, el seguro de contenido, el seguro de edificios y el seguro de compra para alquilar.
Estos costos casi siempre son deducibles de su ingreso total , lo que significa que son un gasto permitido en su declaración de impuestos como propietario.
Suministros y gastos de comunidad
Si el propietario paga suministros (agua, electricidad, gas) o gastos de comunidad, puede deducirlos siempre y cuando no los repercuta al inquilino. Si el inquilino paga directamente, el propietario no podrá deducir estos gastos.
Honorarios de asesoría contable
Los gastos derivados de contratar a un asesor fiscal o contable para gestionar la tributación de los alquileres también son deducibles como gasto necesario.
Gastos de desplazamiento
Los gastos de desplazamiento necesarios para la gestión o supervisión del inmueble alquilado pueden deducirse en la declaración, incluyendo:
- Kilometraje (según baremos de la Agencia Tributaria)
- Peajes y aparcamientos
- Billetes de transporte público
No son deducibles las sanciones como multas de tráfico.
Impuestos y tasas locales
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), las tasas de recogida de basuras y otros tributos municipales relacionados con el inmueble son deducibles.
Reducción del 60% por arrendamiento de vivienda habitual
Además de las deducciones mencionadas, si el inmueble se alquila como vivienda habitual, el propietario puede aplicar una reducción del 60% sobre el rendimiento neto positivo (ingresos menos gastos) en su declaración del IRPF.
Los rendimientos del alquiler deben declararse en la declaración de la renta anual (IRPF), dentro del apartado de «Rendimientos del capital inmobiliario». El propietario debe conservar las facturas y justificantes de los gastos deducibles en caso de que la Agencia Tributaria los requiera.
¿Cómo puede el software ayudar a los propietarios a reclamar gastos de impuestos?
Cada vez más propietarios recurren a métodos de gestión «hágalo usted mismo» para reducir los gastos, al tiempo que maximizan la tecnología para realizar un seguimiento de los gastos y ahorrar dinero real cuando se trata de las declaraciones de impuestos anuales.
El uso de software de gestión de propiedades es una de las mejores formas de administrar gastos, realizar un seguimiento de los mismos, mantener registros adecuados y proporcionar informes automatizados para ayudar a administrar las finanzas.
En concreto, un software de gestión de propiedades (como Rentila) puede ayudarle a:
- Seguimiento y categorización automática de gastos: realice un seguimiento de los gastos automáticamente, con sistemas integrados que agregan y categorizan sus gastos comerciales a medida que los gasta.
- Almacenamiento de recibos y documentos importantes: cargue recibos de cualquier artículo que compre (incluidos recibos por correo electrónico o recibos en papel escaneados) y cualquier documento importante para evidenciar gastos.
- Genere informes resumidos de impuestos instantáneos: adecuados para compartir con contadores, asesores financieros, asesores hipotecarios y otros profesionales.
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Preguntas frecuentes
¿Los propietarios pagan menos impuestos como sociedad limitada?
Alquilar inmuebles a través de una sociedad limitada (S.L.) en España puede suponer ventajas fiscales en comparación con hacerlo como persona física, pero depende principalmente del volumen de ingresos y del tipo de inmuebles arrendados. Como particular, los ingresos por alquiler tributan en el IRPF con tipos progresivos que van desde el 19% hasta el 47%, aunque si el inmueble se alquila como vivienda habitual, se aplica una reducción del 60% sobre el rendimiento neto, lo que puede reducir notablemente la carga fiscal.
En cambio, si el propietario constituye una S.L., los beneficios del alquiler tributan al 25% fijo en el Impuesto de Sociedades, sin aplicar reducciones como la del 60%. Sin embargo, las sociedades pueden deducir un abanico más amplio de gastos relacionados con la actividad empresarial (sueldos, suministros, servicios profesionales, etc.). Esta opción resulta ventajosa si se poseen varios inmuebles o si se reinvierten los beneficios, pero hay que tener en cuenta que si se reparten dividendos, estos tributarán de nuevo en el IRPF del socio, generando una doble imposición.
Por tanto, la fórmula de operar como S.L. es fiscalmente atractiva cuando se gestionan varios activos inmobiliarios y se planifica dejar parte de los beneficios dentro de la empresa. Sin embargo, si se trata de alquilar una o pocas viviendas y se quiere disponer libremente de los ingresos, actuar como persona física suele ser más eficiente gracias a la reducción del 60% y a la menor carga administrativa.
¿Cómo pueden los propietarios reducir los impuestos sobre los ingresos por alquiler?
Llevar un registro minucioso de sus gastos es crucial para los propietarios que desean reducir sus impuestos. Considere usar un software de gestión de propiedades para llevar registros y recibos de todos los gastos como prueba de sus gastos.
Como propietario, también puede explorar lo siguiente para reducir los impuestos que paga:
- Deducir todos los gastos permitidos
- Investigación sobre cómo convertirse en una sociedad limitada
¿Qué se considera como “ingreso” para un propietario?
Para un propietario en España, se considera “ingreso” cualquier cantidad que reciba del inquilino como pago por el uso del inmueble, siendo la renta mensual la fuente principal. También se incluyen como ingresos íntegros las cantidades que el propietario repercute al inquilino, como pueden ser los gastos de comunidad, el IBI o los suministros de agua, luz y gas, aunque estos pagos luego puedan deducirse como gastos en la declaración.
Además, se consideran ingresos otras percepciones relacionadas con el arrendamiento, como ayudas o subvenciones públicas destinadas al alquiler o a la rehabilitación de la vivienda, así como indemnizaciones percibidas por daños o incumplimientos del contrato de arrendamiento. Todos estos importes deben incluirse como ingresos íntegros en la declaración del IRPF o en el Impuesto de Sociedades, según el régimen en el que tribute el propietario.
Por otro lado, hay conceptos que no se consideran ingreso hasta que se produzca un hecho específico, como es el caso de la fianza, que no computa como ingreso mientras esté depositada y a disposición del inquilino, pero sí si el propietario decide quedarse con ella por incumplimiento contractual. Es importante declarar correctamente todos estos ingresos íntegros antes de aplicar las deducciones correspondientes, ya que son la base para calcular el rendimiento neto del alquiler.
Cosas a recordar
- Los propietarios son responsables de garantizar que su declaración de la renta sea precisa y que solo se deduzcan los gastos permitidos de los ingresos anuales.
- El uso de un software de gestión de propiedades para almacenar evidencia y realizar un seguimiento de los gastos puede ayudar a los propietarios a presentar declaraciones de impuestos precisas.
- Los “ingresos” incluyen todo lo que el propietario recibe de un inquilino.
- Los propietarios pueden deducir gastos como kilometraje, primas de seguros, suscripciones a software, facturas de mantenimiento, honorarios de agentes de alquiler y cargos contables de sus ingresos anuales para reducir los impuestos.
- Convertirse en una sociedad limitada puede reducir los impuestos que pagan los propietarios, pero varía y es importante analizar los beneficios cuidadosamente para asegurarse de que funcione a su favor financieramente.
Protege el medio ambiente. Reduzca el consumo de papel y ayude a salvar los árboles así como ahorrar dinero al mismo tiempo. 
