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Cómo elegir el inquilino adecuado y verificar su expediente

En una inversión de alquiler, uno de los principales temores de los propietarios es el riesgo de impago; ¿Cómo asegurarse de elegir el inquilino adecuado, que paga su alquiler sin problemas todos los meses y así evitar entrar en un largo procedimiento de desalojo?

Aunque no existe una solución 100% segura, hay una serie de criterios a considerar al elegir un inquilino.

Los documentos que debe proporcionar el candidato inquilino

  • DNI o pasaporte vigente de los solicitantes.
  • Solvencia bancaria o en su defecto, aval bancario o personal.
  • Últimas 3 nóminas (dependerá de la negociación). Lo ideal es que el pago del alquiler no supere el 30% de su (o el de los interesados) salario mensual neto.
  • Pago de fianza. Según el artículo 36 de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), se trata de una garantía en metálico que no debe superar el equivalente de tres meses de renta. Al término de la relación esta cantidad debe devolverse íntegramente si el piso se encuentra en perfecto estado.

¡Bueno saber!

Los inquilinos, miembros de Rentila.com, pueden crear un expediente en línea y compartirlo con sus futuros propietarios. Simplemente vaya a la sección Mis documentos> Mi cuenta, complete los campos y cargue los documentos escaneados.

Lista de documentos a proporcionar para un alquiler

Descargue una plantilla de una lista de documentos a proporcionar para un alquiler.

Ficha de candidato inquilino
Descargue una plantilla de presentación del expediente completo.

Es mejor ver los originales, incluso si solo conserva fotocopias. La idea es detectar documentos falsos que podrían haber sido falsificados (la falsificación de los archivos es común) … Verifique que los salarios correspondan con las declaraciones de impuestos.

Por supuesto, esta lista de documentos que debe proporcionarse es particularmente adecuada para un trabajador asalariado. Para otros, artesanos, estudiantes … será necesario ya sea confiar únicamente en la declaración del impuesto sobre la renta (para los trabajadores autónomos), o pedir que la persona se haga de una garantía solidaria (generalmente los padres de los estudiantes).

Exigencia de aval

El aval es un respaldo que da un tercero sobre los pagos que asume el inquilino. En caso de que éste deje de pagar, será el avalista el responsable de saldar la deuda. En el caso del alquiler de vivienda, el propietario puede exigir dos tipos de avales:

  • aval personal: otra persona, generalmente un familiar, puede avalar los pagos del inquilino. En caso de que éste dejase de pagar, sería el avalista el que respondiera de la deuda
  • aval bancario: en este caso es una entidad financiera la que responde de los pagos si el inquilino deja deudas pendientes.

Verificar la solvencia del inquilino

Con el fin de minimizar los riesgos de renta no pagada a lo largo del tiempo, debe evitarse que el monto del alquiler represente una carga excesiva en el presupuesto del inquilino.

Por lo tanto, se considera que la renta no debe exceder del 25% al 33% del ingreso del inquilino.

Un criterio que también se puede aplicar a la persona que representa la garantía.

Más allá de este porcentaje, es importante verificar la «vida restante» del inquilino, el dinero disponible para él cada mes una vez que se pagó el alquiler (y los gastos asociados).

El 33% tendrá un impacto mucho mayor en una persona que gane el salario mínimo que en una persona que gane 3000 € por mes …

En segundo lugar, adicionalmente a los ingresos por salarios, se deben tener en cuenta los diferentes servicios adicionales que pueden ser importantes recursos, como las asignaciones familiares, manutención de los hijos o subsidio de vivienda para los estudiantes en particular.

Por último, para los trabajadores autónomos, que no pueden recibir un ingreso regular mensual, hay que basarse en sus ingresos anuales, viendo sus liquidaciones de impuestos, a ser posible de 2 a 3 años para evaluar la evolución de sus recursos de un año a otro.

¡Bueno saber!

¿Sabes que el porcentaje de impago es solo del 2-3%? Las facturas impagas a menudo se producen como consecuencia de una disminución de los recursos (pérdida de empleo, divorcio, accidente …). Para minimizar los riesgos, ¡haga bien su trabajo y verifique la solvencia de su inquilino!

Verifique el registro del inquilino más allá de los números …

Asegurarse que el inquilino pueda pagar regularmente el alquiler sin tener dificultades financieras desafortunadamente no es una garantía total contra las cuentas impagas.

Por un lado, la situación del inquilino puede cambiar después de unos meses, por ejemplo, puede perder su trabajo, encontrarse desempleado … algo imposible de anticipar. El inquilino no tiene la obligación de informar al propietario de su cambio de situación y la continuación del contrato dependerá de su personalidad …

Por otro lado, también debemos ser conscientes de que algunas personas son bastante solventes y abusan de los propietarios al aprovechar los largos procedimientos de desalojo para no pagar sus rentas después de solo 1 mes o 2.

Una forma de protegerse es pedir los últimos recibos de alquiler y ponerse en contacto con el propietario anterior para verificar cómo se realizó el último alquiler.

Las inconsistencias en los documentos que se proporcionarán también pueden resaltar los eventos pasados en los que el futuro inquilino deberá ser cuestionado.

Finalmente, aunque se castiga con sanciones penales, la falsificación de documentos, como las falsas nóminas, es una práctica que se ha desarrollado en los últimos años. De ahí la importancia de tener acceso a los originales.

¡Bueno saber!

Las autoridades fiscales también proponen un servicio en línea:https://www.agenciatributaria.es/AEAT.internet/Inicio.shtml

¿Cómo juzgar la seriedad de un inquilino?

La seriedad del candidato dependerá en particular de su capacidad para proporcionar la documentación completa.

Un posible inquilino con buenos ingresos no es necesariamente un buen pagador y no es inmune a las dificultades financieras … Es muy difícil juzgar la honestidad y la seriedad de la persona que está al frente.

Aquí hay algunos consejos prácticos:

Observe cuidadosamente el comportamiento del candidato: lenguaje corporal, tono de voz …
Póngase en contacto con el propietario anterior para solicitar su opinión
Haga una búsqueda en internet y redes sociales con el perfil del inquilino

Lo que está prohibido para el propietario

Ciertos documentos que puedan ser considerados perjudiciales para la privacidad no se deben solicitar al inquilino.

Además, la ley prohíbe discriminar a nadie por razón de nacimiento,
nacionalidad, origen racial o étnico, sexo, religión o creencias, edad, discapacidad,
orientación o identidad sexual, opinión o cualquier otra condición o circunstancia personal o social.

Es legítimo que el propietario pregunte sobre el perfil de su futuro inquilino, para evitar encontrarse en una situación difícil más adelante, pero es conveniente respetar los derechos del inquilino y no abusar de su posición especialmente en áreas donde la demanda de alquiler es alta.

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