Depósito de garantía de alquiler: todo lo que necesita saber
Cuando se firma un contrato de alquiler en España, uno de los elementos más habituales es el depósito de garantía, conocido legalmente como fianza. Esta cantidad de dinero que el inquilino entrega al inicio del contrato tiene como objetivo ofrecer una protección al propietario frente a posibles daños en la vivienda, impagos de renta o incumplimientos contractuales. Aunque es una práctica muy común, todavía existen muchas dudas sobre cuánto se puede pedir, cómo se gestiona y en qué situaciones puede retenerse.
Entender cómo funciona el depósito de garantía es fundamental tanto para propietarios como para inquilinos. La legislación española establece reglas claras sobre la fianza obligatoria, las garantías adicionales y su devolución al finalizar el contrato, pero estas normas pueden variar según el tipo de arrendamiento y la comunidad autónoma. En este artículo explicamos qué es el depósito de garantía, cuánto se puede solicitar legalmente y qué aspectos conviene tener en cuenta para evitar problemas al final del alquiler.
El depósito de garantía, ¿qué es?
En los contratos de alquiler en España es importante distinguir entre la fianza obligatoria y las garantías adicionales. La fianza es una cantidad exigida por la ley que el inquilino debe entregar al inicio del contrato como garantía básica del cumplimiento de sus obligaciones; en el caso del alquiler de vivienda habitual suele equivaler a un mes de renta y debe depositarse en el organismo público correspondiente de la comunidad autónoma.
Por otro lado, las garantías adicionales son cantidades o mecanismos extra que el propietario puede solicitar para aumentar la seguridad frente a posibles impagos o daños, como depósitos adicionales, avales bancarios o seguros de impago. A diferencia de la fianza, estas garantías se pactan entre las partes y, en los contratos de vivienda habitual, la ley suele limitar su importe a un máximo de dos meses de renta adicionales.
Una vez finalizado el contrato y verificado el estado de la vivienda, la fianza debe devolverse al inquilino si no existen deudas ni daños más allá del desgaste normal por el uso.
¿Cuánto puede pedirle a su inquilino?
El monto del depósito de garantía que puede hacerle a su inquilino depende del tipo de propiedad que está alquilando.
Según la LAU, Ley de Arrendamientos Urbanos (Título IV, Artículo 36), el arrendador puede pedir un depósito (fianza de alquiler) a su inquilino, consistente en:
- Viviendas: Una mensualidad de fianza
- Viviendas con muebles: Una mensualidad de fianza
- Locales comerciales: Dos mensualidades de fianza
- Oficinas: Dos mensualidades de fianza
- Parkings/Garajes/Trasteros: Dos mensualidades de fianza
Durante los cinco primeros años del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada hasta hacerse igual (una o dos mensualidades según lo que corresponda) al alquiler vigente.
Por su parte las partes podrán pactar un depósito de garantía para el cumplimiento por el inquilino de sus obligaciones, adicional a la fianza. Por lo que el propietario podría pedir más mensualidades en concepto de esta garantía adicional, contratar un seguro o un aval bancario, sea cual sea el tipo de contrato.
Recuerde que la LAU no permite el pago por adelantado de más de una mensualidad de renta.
¿Cuándo se paga?
El inquilino pagará el depósito de garantía al momento de firmar el contrato de arrendamiento, el cual es obligatorio según la LAU y tiene que figurar entre las cláusulas del contrato de arrendamiento que propietario e inquilino firman.
¿Cuándo devolver el depósito al inquilino?
A la finalización del contrato, el propietario dispone de 30 días para devolver la fianza legal, si corresponde. En este periodo, deberá revisar la vivienda y comprobar que todo se ha desarrollado con normalidad.
¿Deberíamos devolver el depósito en su totalidad?
La respuesta es no. En algunos casos, no puede devolverlo en absoluto. Cuando su inquilino no ha pagado el alquiler o cuando ha causado un gran daño que le exige una gran reparación de su propiedad, puede hacer retenciones parciales o totales.
Puede justificar las retenciones con un presupuesto simple hecho por un profesional.
En la mayoría de los casos, solo puede retener el 20% del monto del depósito. Sin embargo, ya sea que decida quedarse con el depósito de garantía o hacer retenciones, tendrá que justificar el dinero que usará para el trabajo de restauración. Para hacer esto, use presupuestos o facturas relacionadas con el trabajo.
La jurisprudencia recuerda que el depósito no es un pago de alquiler. El inquilino no puede decidir no pagar el alquiler y pedirle al propietario que lo cargue contra el depósito.
Cabe recordar, que en ningún caso la fianza debe usarse como pago de la última mensualidad del alquiler.
En el caso de la última renta no pagada, el propietario puede retener la suma del depósito pero el inquilino no puede reclamar el recibo.
¿Cómo evitar conflictos con su inquilino?
En caso de conflicto entre usted y su inquilino, una resolución amistosa es más que recomendable. Si esta estrategia falla, lo primero que deberá hacer es requerir el pago al inquilino de un modo fehaciente, es decir, enviarle una carta reclamando la deuda por un medio que deje constancia de la recepción. En esta carta se requerirá al inquilino que abone la deuda en un plazo determinado. Además, también se le advertirá de que si transcurre dicho plazo y no procede al pago se acudirá a la vía judicial o a la vía del arbitraje, dependiendo del procedimiento que se haya acordado en el contrato de arrendamiento para la resolución de conflictos.
Los conflictos se pueden evitar desde el principio al aclarar ciertos puntos. Por ejemplo, se debe explicar al inquilino que el depósito que se solicita no es un anticipo del alquiler. El inquilino normalmente tendrá que pagar su alquiler aparte del depósito.
Los conflictos entre inquilinos y propietarios a menudo se derivan de la dificultad de distinguir entre el envejecimiento natural y el deterioro.
La noción de desgaste
Cuando vea la condición de su propiedad, tendrá que distinguir entre el desgaste normal y el daño real causado por su inquilino. De hecho, el costo de las reparaciones debido al desgaste natural son su responsabilidad y no del inquilino. Puede leer nuestro archivo completo sobre obsolescencia.
Recolección de las llaves
Con el fin de garantizar la entrega sin problemas del depósito, las llaves deben entregarse a mano o por carta certificada con acuse de recibo. En esta recepción, es imprescindible que se comunique la nueva dirección del inquilino para que pueda enviar el depósito. Siempre que sea posible, evite aceptar la entrega de llaves a través de otra persona que no sea el arrendatario.
Preguntas Frecuentes
¿Es obligatorio el depósito de garantía en un alquiler?
Sí. En los contratos de alquiler de vivienda en España la ley exige una fianza obligatoria equivalente a una mensualidad de renta. Además, el propietario puede solicitar garantías adicionales, siempre dentro de los límites establecidos por la normativa.
¿Cuándo se devuelve el depósito de garantía?
El depósito debe devolverse una vez finalizado el contrato y entregadas las llaves, siempre que la vivienda esté en buen estado y no existan deudas pendientes. Normalmente el plazo máximo para su devolución es de un mes desde la entrega de la vivienda.
¿Puede el propietario quedarse con parte del depósito?
Sí, pero únicamente si existen motivos justificados, como daños en la vivienda, rentas impagadas o facturas de suministros pendientes. En ese caso, el propietario debe justificar las deducciones realizadas.
Depósito de garantía: cosas a recordar
- La fianza legal es obligatoria en los contratos de alquiler de vivienda en España.
- Debe depositarse en el organismo autonómico correspondiente según la comunidad autónoma.
- El propietario puede pedir garantías adicionales, pero dentro de los límites legales.
- El depósito sirve para cubrir daños, impagos o incumplimientos del contrato.
- El desgaste normal por uso no puede descontarse del depósito.
- Es recomendable documentar el estado de la vivienda al inicio del alquiler con inventario o fotos.
