¿Cuáles son los riesgos de alquilar una propiedad «fuera de libros»?
Alquilar una propiedad es un proceso legal, y evitarlo tiene consecuencias, tanto financieras como personales.
Los nuevos propietarios pueden verse tentados a evitar la declaración por diversas razones, desde malentendidos sobre lo que implica hasta miedo a las consecuencias fiscales o una pesada carga administrativa.
Pero alquilar una propiedad correctamente y convertirse en propietario no es tan difícil como parece. Hay que establecer ciertos controles, pero existen maneras de simplificar el proceso y mantenerse protegido.
En este artículo explicaremos qué es un alquiler no declarado y cuáles son las consecuencias de alquilar de forma informal o “fuera de libros”.
¿Qué se considera un alquiler no declarado?
Alquilar una propiedad «fuera de libros» puede significar arrendar un inmueble sin formalizar un contrato de arrendamiento por escrito y legalmente vinculante. Esto puede implicar alquilar su vivienda habitual o una segunda residencia (de su propiedad, pero en la que no reside) a cambio de una renta.
Por otro lado, un “alquiler no declarado” es aquel en el que el propietario percibe ingresos por el arrendamiento (incluyendo habitaciones libres o alquileres turísticos) y no declara dichos ingresos ante la Agencia Tributaria (AEAT).
Existe una diferencia entre el alquiler informal y la evasión fiscal deliberada. Un acuerdo verbal puede ser válido conforme al Ley de Arrendamientos Urbanos, pero no exime al propietario de sus obligaciones fiscales y legales.
Aunque el contrato no esté formalizado por escrito, el arrendador debe:
- Declarar los ingresos obtenidos.
- Cumplir la normativa de vivienda y seguridad.
- Respetar las obligaciones fiscales.
- Cumplir las condiciones de su préstamo hipotecario, si lo hubiera.
- Atender las normativas autonómicas o municipales (especialmente en alquiler turístico).
Un alquiler no declarado constituye una infracción tributaria y puede tener consecuencias económicas y penales.
¿Cuáles son los riesgos legales para los propietarios?
Existen riesgos legales tanto fiscales como administrativos.
En primer lugar, si no declara los ingresos obtenidos por el alquiler, puede incurrir en infracción tributaria conforme a la Ley General Tributaria.
En segundo lugar, incluso declarando los ingresos, puede ser sancionado si incumple la normativa de vivienda, seguridad o licencias exigidas por su comunidad autónoma o ayuntamiento.
Riesgos de evasión fiscal
Los ingresos por alquiler constituyen rendimientos del capital inmobiliario y deben declararse en el IRPF o en el Impuesto sobre Sociedades, según corresponda.
Si alquila sin declarar, puede enfrentarse a:
- Procedimiento sancionador: La Agencia Tributaria puede imponer sanciones económicas que oscilan entre el 50% y el 150% de la cuota defraudada, dependiendo de la gravedad.
- Recargos e intereses de demora: Además del impuesto adeudado, se aplican intereses y recargos acumulativos.
- Revisión de ejercicios anteriores: La AEAT puede revisar ejercicios no prescritos (hasta 4 años en general), lo que puede suponer liquidaciones elevadas.
- Responsabilidad penal: Si la cuota defraudada supera los 120.000 euros por ejercicio, puede constituir delito fiscal, con penas de prisión.
Riesgos como arrendador ilegal
Incluso declarando los ingresos, puede ser sancionado si incumple la normativa vigente, por ejemplo:
- Alquiler turístico sin licencia: En muchas comunidades autónomas es obligatorio inscribir la vivienda en el registro correspondiente.
- Incumplimientos de seguridad: No disponer de certificado energético, seguro obligatorio, cédula de habitabilidad o revisiones técnicas puede dar lugar a sanciones.
- Desahucio ilegal o coacciones: Desalojar a un inquilino sin procedimiento judicial puede constituir delito.
- Arrendamientos en viviendas compartidas o sobreocupación: El incumplimiento de condiciones de habitabilidad o exceso de ocupación puede derivar en sanciones municipales.
¿Cuáles son las consecuencias financieras?
Alquilar una propiedad sin declarar puede acarrear importantes consecuencias económicas:
En materia fiscal:
- Pago de impuestos atrasados.
- Intereses de demora.
- Sanciones del 50% al 150% de la cuota no ingresada.
- Posibles recargos adicionales.
En materia administrativa:
- Multas autonómicas por alquiler turístico ilegal.
- Sanciones municipales.
- Devolución de ayudas o subvenciones si se detecta fraude.
Otras posibles pérdidas económicas
Además de las sanciones, el propietario puede perder:
- Reducciones fiscales en IRPF (como la reducción por alquiler de vivienda habitual).
- Deducciones por gastos asociados al inmueble.
- Beneficios fiscales sobre ganancias patrimoniales.
- Ingresos por alquiler si la administración ordena el cese inmediato de la actividad.
Riesgos relacionados con la gestión de inquilinos
Al alquilar una propiedad sin contrato usted queda mas desprotegido. Sin un contrato escrito, es difícil desalojar a los inquilinos, reclamar el alquiler impago o demandarlos por daños a la propiedad, como daños a la misma.
Al alquilar de manera informal, los propietarios corren el riesgo de lo siguiente:
- Incapacidad de hacer cumplir el contrato de alquiler en los tribunales: Sin un acuerdo formal o escrito, no podrá llevar al inquilino a los tribunales si incumple su contrato y/o le causa pérdidas financieras.
- Dificultad para desalojar legalmente al inquilino: Sin un contrato vinculante, apoyo legal ni fundamentos legales para desalojar al inquilino, será difícil. Notificar a las autoridades también podría poner en evidencia su situación de arrendador ilegal ante la fiscalía o la Agencia Tributaria.
- Mayor vulnerabilidad al fraude por parte de inquilinos o al impago de alquileres: Los inquilinos que conocen su acuerdo informal pueden aprovecharse y dejarlo en una situación vulnerable.
Cuestiones de seguros y seguridad
Como propietario, el seguro de hogar normal no cubre una vivienda de alquiler. Si alquila su vivienda, deberá notificar a su aseguradora. Esto puede aumentar su prima, pero le permitirá estar cubierto en caso de cualquier problema.
Si no notifica a su seguro, puede significar:
- Su póliza de seguro de hogar queda invalidada cuando usted presenta un reclamo: Esto se aplica incluso si el reclamo no está relacionado con el inquilino o huésped.
- No está cubierto por daños, accidentes o reclamos de responsabilidad: si necesita presentar un reclamo a su seguro por cualquier motivo, no estará cubierto si no tiene el seguro adecuado.
Puede obtener un seguro de arrendador, así como un seguro de hogar para una propiedad de alquiler. El seguro de arrendador no es obligatorio, pero puede protegerle aún más contra los riesgos de impago de alquiler, daños causados por el inquilino u otras pérdidas financieras relacionadas con una propiedad de alquiler.
Obtenga más información sobre el seguro para propietarios y si vale la pena .
Impacto en el cumplimiento de la propiedad y las ventas futuras
Si en el futuro decide vender su vivienda, haber estado alquilándola sin declarar ingresos o sin cumplir la normativa puede generar dificultades importantes durante el proceso de transmisión.
La compraventa de un inmueble en España es un procedimiento formal que requiere intervención notarial y posterior inscripción en el Registro de la Propiedad. Durante este proceso pueden aflorar irregularidades fiscales o administrativas relacionadas con el uso previo del inmueble.
Si ha estado evadiendo impuestos o actuando fuera de la normativa (por ejemplo, alquiler turístico sin licencia o sin declaración fiscal), la operación de venta puede poner en evidencia estas circunstancias ante la Agencia Tributaria (AEAT) o incluso ante otras autoridades competentes.
FAQs
¿Es ilegal alquilar informalmente mi propiedad en España?
Depende del contexto. En España, un contrato de arrendamiento puede ser verbal y seguir siendo válido conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Sin embargo, que sea “informal” no significa que esté exento de obligaciones.
Las reglas varían según el caso:
- Si alquila su vivienda habitual y convive con el inquilino (por ejemplo, alquilando una habitación), deberá igualmente declarar los ingresos obtenidos en el IRPF.
- Si se trata de una segunda vivienda, los ingresos siempre deben declararse como rendimientos del capital inmobiliario.
- Si existe hipoteca, el banco puede exigir autorización o comunicación previa si la vivienda se destina al alquiler.
- Si es alquiler turístico, debe cumplir la normativa específica de su comunidad autónoma (registro, licencia, requisitos técnicos, etc.).
En cualquier caso, deberá cumplir con sus obligaciones fiscales ante la Agencia Tributaria y con la normativa de vivienda y seguridad aplicable.
¿Vale la pena alquilar una propiedad de forma informal?
Alquilar “de forma informal” puede parecer más sencillo, pero conlleva riesgos importantes.
Aunque el contrato sea verbal, usted sigue teniendo responsabilidades legales como arrendador: mantenimiento del inmueble, garantía de habitabilidad, cumplimiento de plazos legales, fianza obligatoria, entre otras.
Además, actuar sin contrato escrito puede generarle problemas prácticos:
- Mayor dificultad para acreditar condiciones ante un juez.
- Problemas en procedimientos de desahucio.
- Conflictos sobre duración, renta o gastos.
- Riesgo de sanciones si no se deposita la fianza en el organismo autonómico correspondiente.
Por otro lado, ser arrendador cumpliendo la normativa permite acceder a beneficios fiscales, como reducciones en el IRPF por alquiler de vivienda habitual (si se cumplen los requisitos legales).
¿Es difícil constituirse formalmente como propietario arrendador?
Requiere trabajo, pero establecerse como propietario no es tan complicado como parece . Hay obligaciones legales que considerar y contratos que redactar, pero una vez organizado, es simplemente cuestión de mantenimiento.
Establecerse como propietario es más fácil si cuenta con ayuda. Por ejemplo, puede usar un software de gestión de propiedades , que le ayuda a almacenar todos los documentos importantes, realizar un seguimiento de las certificaciones y fechas de vencimiento, y supervisar los ingresos y gastos para respaldar la declaración de impuestos.
También puede usar plantillas digitales para contratos de arrendamiento y otra documentación importante para inquilinos, como avisos de desalojo. Conozca más sobre las ventajas del software de gestión de propiedades .
También puede contratar a un agente de alquiler , que generalmente le cobrará una tarifa fija o un porcentaje de los ingresos del alquiler para administrar el alquiler en su nombre.
¿Cuáles son los riesgos de alquilar una propiedad «fuera de libros»? : cosas a recordar
- El alquiler informal no es necesariamente ilegal, pero debes cumplir con la normativa fiscal, hipotecaria, de seguros y de vivienda vigente en España.
- No declarar ingresos por alquiler ante la Agencia Tributaria puede implicar impuestos atrasados, intereses y sanciones económicas elevadas.
- Incumplir obligaciones como depósito de fianza, certificado energético o licencias (en alquiler turístico) puede acarrear multas administrativas.
- Formalizarte como arrendador protege tu patrimonio, facilita la gestión y te permite acceder a beneficios fiscales y mayor seguridad jurídica.
