Los 5 principales KPI que los propietarios pueden seguir para hacer crecer un negocio de alquiler
Generalmente, es bastante fácil determinar si una cartera inmobiliaria genera ingresos. Sin embargo, identificar áreas donde se pueden maximizar los ingresos no es tan sencillo. Requiere un seguimiento estratégico, un mapeo preciso de gastos y una planificación minuciosa para lograrlo.
El seguimiento de los KPI (Indicadores Clave de Rendimiento) es el primer paso para los propietarios que buscan expandir su cartera y maximizar la rentabilidad. En la gestión inmobiliaria, los KPI representan aspectos medibles del negocio que los propietarios pueden monitorear y mejorar para impulsar el éxito a largo plazo.
En este artículo, compartiremos los cinco KPI principales que los propietarios deben monitorear, junto con los métodos de seguimiento, para realizar la transición de la generación de ingresos pasivos al crecimiento estratégico de la cartera.
Los 5 principales KPI que los propietarios pueden seguir para hacer crecer un negocio de alquiler
Para aumentar los ingresos en una cartera de propiedades y maximizarlos estratégicamente, aquí están los cinco KPI principales que los propietarios deben seguir (y cómo).
1. Tasa de ocupación
Medir las tasas de ocupación ayuda a determinar si los alquileres tienen un precio adecuado o si conviene subirlos. También ayuda a determinar el impacto de las vacantes y si la inversión en servicios de búsqueda de inquilinos merece la pena.
Por ejemplo, con una tasa de ocupación baja, se podrían aumentar los precios para cubrir el déficit previsto. O, si la ocupación es alta pero los ingresos no aumentan, un aumento sostenible de los precios podría incrementar los ingresos.
🔹 ¿Cómo calcular?
Para una sola propiedad: para determinar las tasas de ocupación de una propiedad, divida el número total de noches durante el período de tiempo elegido y multiplíquelo por 100 para obtener su porcentaje.
La fórmula será (Número total de noches / Periodo de tiempo) x 100 = Tasa de ocupación (%).
Por ejemplo, si una propiedad ha sido ocupada por un inquilino durante 275 noches de 365 (un año), el cálculo sería (275 ÷ 365) x 100, lo que arroja una tasa de ocupación del 75 % a lo largo del año.
Propiedades múltiples: para calcular las tasas de ocupación en una cartera de propiedades grande, divida la cantidad de unidades ocupadas por la cantidad total de unidades y multiplique esto por 100 para obtener su porcentaje.
La fórmula es (Número de unidades ocupadas / Número total de unidades) x 100 = Tasa de ocupación (%).
Por ejemplo, si tienes seis unidades en total y solo tres están ocupadas, el cálculo sería: (3 ÷ 6) x 100, y la tasa de ocupación sería del 50%.
🔹 ¿Cuál es una medida de éxito?
Las propiedades en alquiler deberían ser rentables y un buen porcentaje depende de si los ingresos son altos o están creciendo.
Una mayor ocupación no siempre implica mayores ganancias ni un mayor crecimiento de las mismas, pero debería ser así, por lo que puede considerar aumentar el alquiler. Una baja ocupación significa que hay margen para aumentar los ingresos reduciendo las vacantes.
2. Rendimiento bruto/neto del alquiler
El rendimiento bruto del alquiler mide los ingresos por alquiler en relación con el precio de la propiedad antes de deducir los gastos. El rendimiento neto del alquiler calcula la ganancia real de una propiedad en alquiler una vez deducidos todos los gastos.
Esto es beneficioso para los propietarios, ya que permite calcular y supervisar qué propiedades son rentables y cuáles podrían estar causando problemas. También les ayuda a determinar la solidez general del negocio.
🔹¿Cómo calcular?
Rendimiento bruto del alquiler: divida el alquiler anual total por el valor de la propiedad y multiplíquelo por 100 para obtener su porcentaje.
La fórmula es (Alquiler anual total / Precio de compra de la propiedad) x 100 = Rendimiento bruto del alquiler (%).
Rendimiento neto del alquiler: reste los gastos anuales totales del ingreso anual total por alquiler, luego divida por el precio de compra de la propiedad y multiplique por 100 para obtener su porcentaje.
La fórmula es (Ingreso total anual por alquiler – Gastos totales anuales) ÷ Precio de compra de la propiedad x 100 = Rendimiento neto del alquiler (%).
Por ejemplo, el ingreso por alquiler de una propiedad de dos habitaciones en Manchester es de €1.500 por mes y el precio de compra de la propiedad fue de €250.000.
Los gastos anuales totales para el año, incluidos los costos de los pagos de la hipoteca, las tarifas del agente de alquiler, los seguros, el mantenimiento y una suscripción al software de administración de propiedades , ascienden a un total de €10.000 por año.
El rendimiento bruto del alquiler será (€1,500 x 12) ÷ €250.000 x 100 = 7,2%.
El rendimiento neto del alquiler será (18.000 – 10.000) ÷ €250.000 x 100 = 3,2%.
3. Tasa de cobro de alquiler
Su tasa de cobro de alquiler calcula el porcentaje de alquiler recibido del total adeudado. El seguimiento de este KPI puede ayudar a los arrendadores a comprender el estado de sus ingresos y prever el flujo de caja previsto.
Las bajas tasas de cobro de alquileres también pueden poner de manifiesto problemas relacionados con el proceso. Por ejemplo, puede haber problemas con la selección de inquilinos, los recordatorios de cobro de alquileres, la eficacia de las agencias inmobiliarias o las políticas de cumplimiento.
🔹¿Cómo calcular?
La fórmula es (Alquiler total cobrado / Alquiler total adeudado) x 100 = Tasa de cobro de alquiler (%)
Por ejemplo, tienes tres propiedades de alquiler que están completamente ocupadas. Los pagos de alquiler vencen mensualmente. En los últimos 12 meses, deberías haber recibido 36 pagos en total, pero tienes 5 pagos pendientes.
Por lo tanto, su tasa de cobro de alquiler será (31 ÷ 36) x 100 = 86%.
Consejo clave: utilizar un software de gestión de propiedades , como Rentila, puede mejorar las tasas de cobro de alquileres y facilitar el seguimiento, con recordatorios automáticos y seguimientos enviados a los inquilinos cuando el alquiler vence o está vencido.
4. Tasa de rotación de inquilinos
Cuando un inquilino da aviso sobre una propiedad, los propietarios tienen que financiar los costos de comercialización para nuevos inquilinos, el mantenimiento del terreno y el pago de los costos de vacancia (es decir, los pagos de la hipoteca).
Comprender la tasa de rotación puede ayudarle a identificar y abordar cualquier problema importante de proceso, mantenimiento o inquilinos.
Por ejemplo, las altas tasas de rotación pueden ser causadas por:
- Propiedad en mal estado
- Problemas de mantenimiento no abordados (o no abordados rápidamente)
- Condiciones de arrendamiento restrictivas o poco atractivas
- Mala comunicación o relación entre propietarios e inquilinos
- Tarifas de alquiler demasiado altas para la zona/mercado de inquilinos
🔹¿Cómo calcular?
Para calcular la tasa de rotación de inquilinos, divida la cantidad de mudanzas en un período de tiempo determinado por la cantidad de unidades y multiplique por 100 para obtener su porcentaje.
La fórmula es (Número de mudanzas / Número de unidades) x 100 = Tasa de rotación de inquilinos (%).
Por ejemplo, si tiene 10 unidades en total y tres inquilinos se han mudado en los últimos 12 meses, la tasa de rotación será (3 ÷ 10) x 100 = 30%.
🔹 ¿Cuál es una medida de éxito?
Para maximizar las ganancias, los propietarios idealmente buscan lograr una baja tasa de rotación (lo que significa que los inquilinos permanecen en las propiedades por más tiempo) para reducir los costos de rotación. Una alta tasa de rotación puede significar que los ingresos de una propiedad sean inestables, de alto riesgo e impredecibles, lo que puede causar problemas de flujo de caja.
Consejo clave: Analice las cifras con más detalle para controlar la duración de cada arrendamiento y ver si los inquilinos terminan sus contratos antes de tiempo o solo se quedan a corto plazo. Esto puede ayudarle a identificar y abordar problemas específicos.
5. Costos de mantenimiento por propiedad
No todas las propiedades son iguales y, cuando se gestiona una cartera grande, algunos alquileres inevitablemente terminarán costando más dinero que otros.
El seguimiento de los costes de mantenimiento por propiedad es útil por varias razones. En primer lugar, facilita la planificación presupuestaria y el análisis del ROI, lo que permite planificar eficazmente y evitar gastos excesivos.
En segundo lugar, te ayuda a identificar oportunidades para reducir gastos o detectar propiedades de alto costo (y sus razones). Por ejemplo, puedes rastrear si los problemas son causados repetidamente por los inquilinos o por algún elemento dentro de la propiedad (como la caldera o el inodoro).
🔹¿Cómo calcular?
Para calcular los costos de mantenimiento por propiedad, puede generar un costo promedio para toda su cartera. Para ello, divida el costo total de mantenimiento entre el número total de unidades de su cartera.
La fórmula es (Costo total de mantenimiento / Número total de unidades) = Costo de mantenimiento por propiedad (€).
Por ejemplo, si gasta €500 por trimestre en mantenimiento y tiene 3 propiedades en alquiler, el costo de mantenimiento por propiedad por trimestre es €500 ÷ 3 = €167.
🔹 ¿Cuál es una medida de éxito?
Lo ideal es que los costos de mantenimiento sean lo más bajos posible, pero esto no siempre es posible para mantener a los inquilinos satisfechos. Tener inquilinos satisfechos puede reducir los costos de rotación y evitar impagos de alquiler.
Por lo tanto, una buena medida del éxito es asegurarse de no estar incurriendo en pérdidas con respecto a lo que gasta en mantenimiento en todas las propiedades, pero también que los problemas de mantenimiento no estén causando una alta rotación de personal.
Cómo medir y realizar el seguimiento de los KPI mediante software PropTech
El software de gestión de propiedades ofrece una solución asequible y específica para ayudar a los propietarios a supervisar las propiedades de alquiler y monitorizar el rendimiento de toda su cartera. Al ayudarles a monitorizar KPI cruciales, también puede facilitar el crecimiento estratégico mediante información precisa.
Con Rentila (una solución de gestión de propiedades diseñada para propietarios nuevos y en crecimiento de España), usted puede:
- Acceder a paneles de control en tiempo real
- Configurar, realizar un seguimiento y monitorear fácilmente los KPI
- Generar informes automatizados de KPI
- Integrar con los feeds bancarios para realizar un seguimiento de los ingresos y gastos
- Evitar la duplicación y los errores con la entrada de datos automatizada
- Generar fácilmente informes por propiedad o cartera
- Reducir las tareas administrativas mediante recordatorios automatizados
- Gestionar y estandarizar los formularios/comunicación de los inquilinos
- Agilizar las declaraciones de impuestos mediante vistas generales del panel
- Realizar un seguimiento y gestione fácilmente el mantenimiento planificado/no planificado
Obtenga más información sobre los beneficios del software de gestión de propiedades para propietarios y administradores de cartera de España.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el mayor riesgo de poseer una propiedad en alquiler?
Los propietarios se enfrentan a numerosos riesgos al gestionar una propiedad de alquiler. Algunos de los más comunes incluyen el impago del alquiler, el gasto excesivo en mantenimiento y la falta de cobertura rápida de las vacantes. Sin embargo, la mayoría de los riesgos se pueden gestionar eficazmente.
Por ejemplo, los propietarios pueden invertir en un seguro de garantía de alquiler para evitar pérdidas de ingresos y dificultades financieras si un inquilino no paga el alquiler. O pueden utilizar un software de gestión de propiedades para realizar un seguimiento preciso del rendimiento y los gastos.
¿Sigue siendo la propiedad en alquiler una buena inversión?
Con la propiedad adecuada en la zona adecuada, invertir en una propiedad de alquiler todavía se considera rentable, con un amplio potencial para obtener un ingreso a tiempo completo.
Sin embargo, es importante elegir una propiedad sabiamente, gestionar los riesgos de manera eficaz y realizar un seguimiento cercano de los gastos e ingresos para garantizar que el negocio sea sostenible y rentable a largo plazo.
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Cosas a recordar
- Los KPI más importantes a seguir como propietario son las tasas de ocupación, los rendimientos de alquiler brutos/netos, las tasas de cobro de alquiler, las tasas de rotación de inquilinos y los costos de mantenimiento por propiedad.
- El seguimiento eficaz del rendimiento y los gastos garantiza que un negocio de propiedades en alquiler se mantenga rentable, eficiente y sin problemas.
- Los propietarios pueden identificar oportunidades de crecimiento de ingresos mediante el seguimiento de varios KPI (por ejemplo, identificando problemas de rotación, inquietudes sobre el cobro de alquileres, eficiencias en los costos de mantenimiento y bajas tasas de ocupación).
- El uso de un software de gestión de propiedades (como Rentila) ayuda a los propietarios a monitorear de forma rápida y sencilla los KPI al administrar varias propiedades o un solo alquiler a través de informes automáticos y un panel de control personalizable y fácil de usar.
