Reformar tu propiedad de alquiler con un presupuesto ajustado: Por qué es importante y consejos de expertos en presupuestos.
Al renovar una propiedad de alquiler, todo propietario tiene un presupuesto, y suele ser bastante ajustado. Si bien es importante que los inquilinos vivan en un lugar agradable, administrar una propiedad de alquiler es un negocio, y proteger la rentabilidad siempre es fundamental.
Hay muchas razones para renovar una propiedad: desde mantenerla en buen estado hasta conservar su atractivo y valor en el mercado de alquiler. Entonces, ¿cuáles son los secretos para renovar una propiedad de alquiler correctamente?
En este artículo, compartiremos consejos de expertos sobre cómo renovar una propiedad de alquiler como propietario, cómo establecer un buen presupuesto de renovación y por qué la renovación y la elaboración de presupuestos son importantes al renovar como propietario.
Por qué las renovaciones económicas son importantes para los propietarios
Los costes para los propietarios están aumentando, pero aún merece la pena invertir en reformas de la propiedad durante y entre los contratos de alquiler. Con las reformas adecuadas, los propietarios pueden beneficiarse de:
- Aumento del valor del alquiler
- Mejora de la satisfacción y retención de inquilinos
- Mayor relevancia/competitividad en el mercado de alquiler local
Sin embargo, es importante encontrar un equilibrio entre costes y calidad durante las reformas. Conviene invertir lo suficiente en un trabajo duradero que ofrezca los resultados deseados, pero no tanto como para poner en riesgo la rentabilidad.
Cómo renovar una propiedad de alquiler con poco presupuesto
Reformar una propiedad de alquiler con un presupuesto ajustado es una buena idea. Se puede ser más flexible con una casa que se planea vender o en la que se planea vivir, pero con una propiedad de alquiler, cada gasto cuenta.
Se necesita una planificación, un presupuesto y una inversión cuidadosos, y aquí están nuestros consejos para lograrlo.
1. Establecer un presupuesto de renovación realista
Lo barato sale caro, pero tampoco conviene gastar una fortuna en reformas para alquilar. Es importante ser realista con el presupuesto, pero sin que esto reduzca demasiado los beneficios.
Para establecer un presupuesto para las renovaciones:
Evalúe los ingresos por alquiler actuales y el retorno de la inversión esperado.
Como propietario, existen diferentes estrategias para establecer el presupuesto de reformas. Por ejemplo, puedes usar la regla del 50%, que consiste en destinar la mitad de los ingresos totales por alquiler a cubrir gastos (incluidas las reformas), mientras que el otro 50% se mantiene como beneficio. Otra opción es reservar una cantidad por metro cuadrado (como 1 euro por metro cuadrado).
O bien, puede calcular específicamente cuánto beneficio desea obtener y fijar un límite para las reformas. Por ejemplo, si obtiene 6000 € de beneficio al año, destinar 1000 € anuales a reformas.
O bien, calcular la rentabilidad de tu inversión. Por ejemplo, si reforma una cocina anticuada, ¿aumentará el valor de su alquiler? ¿Cuánto tiempo tardará en recuperar la inversión?
Priorizar las reparaciones urgentes frente a las mejoras estéticas
Al elaborar su presupuesto, considere qué necesita atención urgentemente y qué puede esperar. Por ejemplo, si la cocina está anticuada, pero todo funciona, quizás no sea una prioridad. En cambio, si las ventanas se están deteriorando o la caldera está averiada, estas reparaciones son más urgentes.
Considera hacer una lista de todas las reparaciones, asignarles costos aproximados y clasificar lo que es más importante para ayudar a decidir.
Planifique para gastos inesperados con un fondo de contingencia.
Todo propietario debería prepararse para lo peor. Al elaborar un presupuesto, incluya un fondo de contingencia por si los gastos superan lo previsto.
Añadir entre un 10 % y un 20 % a tu presupuesto de reforma para imprevistos puede garantizar sus beneficios. En general, es recomendable destinar un mayor porcentaje (hasta un 20 %) a imprevistos cuanto más complejo o incierto sea el proyecto, y un porcentaje menor (entre un 10 % y un 15 %) cuanto más sencilla sea la tarea.
2. Centrarse en mejoras de alto impacto y bajo coste.
Utilize su presupuesto con inteligencia realizando mejoras económicas que marquen una gran diferencia. Por ejemplo, piense en qué es lo que más valoran los inquilinos de una propiedad y qué pequeños cambios modernizan el espacio.
Podría hacer cosas como:
- Aplicar pintura fresca en colores neutros: Un poco de pintura rinde mucho. Renovar cualquier habitación con pintura fresca no cuesta mucho, pero puede hacer que una propiedad se vea más nueva, limpia y moderna.
- Añadir luminarias modernas y bombillas de bajo consumo: Cambiar una lámpara colgante con pantalla por una lámpara de techo con varias bombillas hace que una propiedad parezca más luminosa y moderna.
- Instalar suelos económicos pero duraderos: elija laminado o vinilo de lujo, que luce bien y dura más, pero cuesta menos. O bien, opte por alfombras baratas con una base de calidad para que sean más suaves y duren más.
- Realizar mejoras sencillas en su cocina: Reformar una cocina es caro, pero cambiar los tiradores, añadir paneles antisalpicaduras o actualizar la encimera cuesta menos y marca una gran diferencia.
- Renovar el baño: Una nueva capa de pintura, nuevos grifos, un rejuntado rápido y la sustitución de la silicona pueden hacer que un baño parezca más limpio y nuevo.
Un buen consejo es invertir más en cosas que no quiera reparar o reemplazar con frecuencia, como una buena caldera o una encimera de cocina duradera. Luego, compre cosas económicas para lo menos importante, como grifería, grifos, manillas de puertas e incluso alfombras.
Cuando sea más económico, repare las cosas en lugar de reemplazarlas. Por ejemplo, puede limpiar a fondo las alfombras en lugar de comprar unas nuevas, o limpiar los grifos para que recuperen su brillo.
3. Hágalo usted mismo siempre que sea posible (y legal).
Para ahorrar presupuesto, considere qué mejoras sencillas de la propiedad puede realizar usted mismo. Por ejemplo, podría encargarse usted mismo de tareas como:
- Pintar las paredes
- Realizar reparaciones menores
- Ordenar los jardines
- Instalar suelos nuevos (como laminados o vinilo de lujo)
- Sustituir accesorios y herrajes (como manijas de puertas o cabezales de ducha)
Recuerde que algunas reformas en una propiedad de alquiler deben ser realizadas por un profesional certificado, y necesitará la documentación que lo acredite.
Por ejemplo, las instalaciones de gas, fontanería, electricidad y estructura deben contar con certificaciones válidas para que su alquiler se considere legal y seguro.
Al finalizar estos trabajos, guarde sus registros en un lugar seguro y de fácil acceso. Por ejemplo, puede subirlos a un software de gestión de propiedades, como Rentila.
4. Obtener materiales y mano de obra de manera rentable
Cuando contratar a un profesional sea inevitable, considere cómo ahorrar en materiales y mano de obra. Algunas empresas ofrecen descuentos para propietarios, y vale la pena comparar precios para encontrar la mejor oferta.
Los mejores consejos para ahorrar dinero incluyen:
- Comprar en almacenes de materiales de construcción con descuento o en depósitos de materiales de construcción reciclados.
- Comprar los materiales usted mismo en línea en lugar de a través de su trabajador.
- Aprovecha las rebajas de temporada y las ofertas de liquidación.
- Obtener varios presupuestos de profesionales locales
- Solicitar recomendaciones a tu red de contactos.
5. Maximizar la eficiencia energética para obtener ahorros a largo plazo
Es probable que las nuevas normas de eficiencia energética para propietarios conlleven que las propiedades de alquiler requieran una calificación EPC de C o superior a partir de 2030. Reformar su propiedad de alquiler ahora teniendo en cuenta la eficiencia energética podría ahorrarle dinero a largo plazo.
Por ejemplo, aislar puertas y ventanas contra corrientes de aire, mejorar el aislamiento (ático y paredes), instalar termostatos inteligentes, optar por electrodomésticos de bajo consumo y cambiar a iluminación LED.
Estos cambios también podrían generar ahorros en las facturas, lo que podría aumentar la demanda de su propiedad o facilitar la ocupación de las viviendas vacantes. Reducir los gastos también puede ayudar a gestionar los costos de los periodos de desocupación entre arrendamientos.
Incluso hay informes que sugieren que mejorar la eficiencia energética puede aumentar el valor de su propiedad de alquiler, lo que ayudará a venderla a un precio más alto cuando se ponga a la venta en el mercado abierto.
6. Utilizar la tecnología para planificar y realizar el seguimiento de las reformas.
La mejor manera de renovar con un presupuesto ajustado es controlar de antemano cuánto estás gastando y cuánto te falta por gastar. Usar tecnología, como un software de gestión de propiedades, es de gran ayuda.
Por ejemplo, puede utilizar software para:
- Registrar gastos de renovación.
- Controlar los gastos y el gasto total.
- Controlar los ingresos y las ganancias.
- Configurar recordatorios para futuras tareas de mantenimiento.
- Almacenar fotos del antes y el después y los datos del contratista.
Obtenga más información sobre cómo utilizar el software de administración de propiedades para mejorar la gestión de alquileres.
7. Considere las necesidades y expectativas de los inquilinos.
Vale la pena considerar la posibilidad de priorizar las renovaciones pensando en el inquilino. Las propiedades de alquiler que satisfacen las necesidades de su mercado objetivo pueden mejorar la rentabilidad. Los inquilinos satisfechos tienden a permanecer más tiempo (reduciendo los gastos de marketing), y una propiedad bien preparada para la venta puede acortar los periodos de desocupación entre alquileres.
Considere agregar características que resulten atractivas para su inquilino ideal. Por ejemplo:
- Pisos de una o dos habitaciones: Considere la posibilidad de instalar espacios de trabajo, armarios o unidades de almacenamiento integrados.
- Viviendas compartidas/pisos compartidos: Una cocina bien diseñada o un buen sistema de calentamiento de agua pueden contribuir en gran medida a mantener satisfechos a los inquilinos.
- Viviendas familiares: Considere superficies fáciles de limpiar o resistentes a los arañazos, cercas de jardín seguras y espacio de jardín utilizable.
Elegir materiales resistentes y de bajo mantenimiento también es una buena idea, tanto para usted como para sus inquilinos. Por ejemplo, instalar laminado sobre madera maciza y usar encimeras de cocina con efecto mármol en lugar de mármol auténtico.
Esto reduce el mantenimiento que tienen que realizar sus inquilinos y puede reducir la necesidad de que usted invierta con frecuencia en nuevos materiales o electrodomésticos.
8. Evaluar el retorno de la inversión
La ventaja de reformar una vivienda de alquiler en lugar de una vivienda habitual es que se pueden obtener rápidos beneficios de la inversión realizada, siempre que se controlen las finanzas y se gestione el retorno de la inversión previsto.
Al planificar futuras reformas, ya sea para esta propiedad o para otra, es bueno evaluar el retorno de la inversión para saber en qué gastar el dinero en el futuro.
Para evaluar su retorno de inversión:
- Compare el aumento del valor del alquiler con el gasto en reformas: Evalúa el impacto de sus reformas a través del aumento de las rentas. Calcule cuánto tiempo tarda en recuperar su inversión.
- Revise los comentarios de los inquilinos y la demanda después de la mejora: ¿Ha aumentado la satisfacción de los inquilinos? ¿Ha disminuido la rotación de inquilinos? ¿Con qué rapidez se ocupan sus alquileres y cuál es la demanda?
- Utilice su software de administración de propiedades para controlar la rentabilidad: Invertir en su propiedad debería generar beneficios sobre los costos, incluyendo mejoras en la rentabilidad a largo plazo. Utilice su software de administración de propiedades para controlar y monitorear las mejoras en la rentabilidad a lo largo del tiempo.
Lea más sobre cómo realizar un seguimiento de los indicadores clave de rendimiento como propietario (y cómo utilizar el software de gestión de propiedades para aumentar las ganancias).
Preguntas frecuentes
¿Con qué frecuencia deberían renovar los propietarios?
No existe una regla específica, pero como propietario, se espera que usted se encargue del mantenimiento de la propiedad y de que luzca bien.
La mayoría de los propietarios pintan cada 3-5 años y cambian las alfombras y los suelos cada 10 años, según el desgaste. Las reformas más importantes, como la renovación de la cocina o el baño, pueden hacerse con menos frecuencia, por ejemplo, cada 10 años.
Sin embargo, renovar estas habitaciones periódicamente y elegir desde el principio una cocina resistente y preparada para el futuro puede reducir la necesidad de realizar grandes obras de renovación cada década.
Lo más importante es que los propietarios se hagan cargo del mantenimiento y apliquen la norma de que cuando algo se rompe, debe arreglarse.
¿Con qué frecuencia tienen que pintar los propietarios?
Las directrices de los sistemas de protección de depósitos de alquiler sugieren que los propietarios pinten la vivienda cada 3-5 años. Sin embargo, es recomendable pintarla entre cada nuevo contrato de alquiler o antes de ponerla a la venta.
A menudo, es una forma económica de renovar la vivienda de alquiler y hacer que luzca impecable, atractiva y lista para entrar a vivir. Esto, a su vez, puede aumentar la demanda y ayudar a cubrir las vacantes rápidamente.
¿Cuánto deberían gastar los propietarios en reformas?
Depende. Lo que funciona para una propiedad será completamente diferente para otra. Invertir en lo esencial es clave, y conviene intentar invertir para ahorrar (o aumentar las ganancias) siempre que sea posible.
Una estrategia muy citada consiste en presupuestar anualmente el 1% del valor de mercado de la propiedad para reformas, pero puedes ajustar la cantidad que gastas en función de tus ingresos y márgenes de beneficio.
Cosas a recordar
- Comience por establecer un presupuesto de renovación realista , que tenga en cuenta las principales prioridades/reparaciones, el valor añadido que obtendrá y el impacto inmediato en los beneficios anuales.
- Busque maneras de ahorrar dinero y reducir costes , desde obtener varios presupuestos de contratistas hasta hacerlo usted mismo (siempre que sea posible y legal).
- Invierta en renovaciones con inteligencia, pensando en cómo sacar el máximo provecho de sus mejoras y si le ahorrarán dinero a usted o a sus inquilinos en el futuro (por ejemplo, mediante renovaciones duraderas o energéticamente eficientes).
- Utilice tecnología como el software de administración de propiedades para controlar los gastos, planificar el trabajo, supervisar los ingresos y evaluar la rentabilidad de la inversión. Descubra las ventajas del software de administración de propiedades.
- Al planificar y diseñar renovaciones, priorice las necesidades de sus inquilinos. Esto puede reducir la rotación de inquilinos, minimizar los periodos de desocupación, aumentar la demanda e incluso incrementar la rentabilidad del alquiler.
