Resolución de un contrato de alquiler: causas, preaviso y pasos a seguir
Poner fin a un contrato de alquiler no siempre significa lo mismo. Un arrendamiento puede terminar porque llega a su fecha de vencimiento, porque propietario e inquilino llegan a un acuerdo, porque el inquilino decide marcharse antes de tiempo o porque una de las partes incumple sus obligaciones.
Distinguir cada situación es importante porque las causas, los plazos de preaviso y las consecuencias económicas no son los mismos.
En España, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula tanto la resolución del contrato por incumplimiento como el derecho del arrendatario a desistir del alquiler. También establece determinadas reglas para la recuperación de la vivienda, las reparaciones, la entrega de la posesión y la devolución de la fianza.
Para propietarios e inquilinos, la clave está en identificar correctamente por qué termina el contrato, comunicarlo adecuadamente y dejar constancia documental de la entrega de la vivienda.
¿Qué significa resolver un contrato de alquiler?
En sentido jurídico, la resolución del contrato se produce principalmente cuando una de las partes incumple una obligación esencial y la otra decide poner fin a la relación contractual.
El artículo 27 de la LAU establece que el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato permite a la parte que sí ha cumplido exigir el cumplimiento o promover la resolución del arrendamiento.
Sin embargo, conviene diferenciar cuatro situaciones habituales:
- Resolución: el contrato termina por incumplimiento del propietario o del inquilino.
- Desistimiento: el inquilino decide abandonar la vivienda antes de que finalice el contrato utilizando el derecho previsto en la LAU.
- No renovación o vencimiento: el contrato llega al final de su duración o de alguna de sus prórrogas y una de las partes comunica que no desea continuar, cuando legalmente puede hacerlo.
- Terminación de mutuo acuerdo: propietario e inquilino acuerdan finalizar el contrato en una fecha determinada y fijan conjuntamente las condiciones de salida.
Esta diferencia es especialmente importante para los propietarios. Que exista una causa para resolver el contrato no significa que puedan entrar inmediatamente en la vivienda, cambiar la cerradura o recuperar unilateralmente la posesión si el inquilino no entrega voluntariamente las llaves.
Causas de resolución del contrato por parte del propietario
La LAU recoge varias situaciones en las que el arrendador puede resolver el contrato por incumplimiento del arrendatario.
Falta de pago de la renta
El impago del alquiler es una de las causas más claras de resolución.
También puede incluir otras cantidades que, según la ley o el contrato, correspondan al inquilino, por ejemplo determinados suministros o gastos correctamente pactados.
Ante un impago, es recomendable documentar desde el primer momento:
- mensualidades pendientes
- fechas de vencimiento
- pagos parciales realizados
- comunicaciones enviadas al inquilino
- extractos bancarios
- requerimientos de pago.
Si el arrendatario no paga ni entrega voluntariamente la vivienda, el propietario deberá utilizar el procedimiento legal correspondiente para recuperar la posesión y desalojar al inquilino.
Falta de pago de la fianza o de su actualización
La falta de constitución de la fianza exigible también puede constituir una causa de resolución.
Lo mismo ocurre cuando corresponda actualizarla y el arrendatario no cumpla con dicha obligación.
Cesión o subarriendo no consentidos
El propietario puede resolver el contrato cuando el inquilino cede o subarrienda la vivienda sin autorización en los supuestos en que sea necesario el consentimiento del arrendador.
Es importante diferenciar entre recibir visitas, convivir con otras personas y realizar una verdadera cesión o subarriendo. Antes de iniciar una reclamación conviene disponer de pruebas claras del incumplimiento.
Daños intencionados u obras no autorizadas
La realización de daños dolosos en la vivienda puede justificar la resolución.
También pueden hacerlo determinadas obras efectuadas sin consentimiento del propietario cuando la autorización resulte necesaria.
Por esta razón, un inventario de entrada acompañado de fotografías puede convertirse en una prueba fundamental al finalizar el arrendamiento.
Actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas
La realización en la vivienda de determinadas actividades que afecten gravemente a la convivencia, a la seguridad del inmueble o que sean ilícitas puede justificar igualmente la resolución del contrato.
En estos casos es especialmente importante conservar comunicaciones de la comunidad de propietarios, denuncias, informes, fotografías o cualquier otra prueba objetiva de los hechos.
La vivienda deja de utilizarse como residencia habitual
En los contratos de vivienda habitual, el inmueble debe estar destinado primordialmente a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de las personas que legalmente puedan ocuparla.
Cuando deja de cumplirse esta finalidad, puede existir una causa de resolución en los términos establecidos por la LAU.
Causas de resolución del contrato por parte del inquilino
La posibilidad de resolver el contrato no corresponde únicamente al propietario.
La LAU también reconoce al arrendatario determinadas causas para resolver el alquiler cuando es el arrendador quien incumple sus obligaciones.
El propietario no realiza las reparaciones necesarias
El arrendador debe realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para el uso convenido, salvo cuando el deterioro sea imputable al propio arrendatario.
La LAU diferencia además estas reparaciones de las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario, que normalmente corresponden al inquilino.
Si existe una avería importante, el inquilino debería comunicarla cuanto antes y conservar prueba de los avisos realizados.
La falta reiterada de actuación del propietario ante reparaciones que le corresponden puede llegar a justificar la resolución del contrato.
El propietario perturba el uso de la vivienda
El inquilino tiene derecho a utilizar pacíficamente la vivienda durante la vigencia del arrendamiento.
La perturbación de hecho o de derecho realizada por el propietario puede constituir una causa de resolución.
Ser propietario del inmueble no permite, por ejemplo, entrar libremente en una vivienda arrendada mientras el arrendatario mantenga legalmente su posesión.
Desistimiento del contrato por parte del inquilino
El desistimiento es diferente de la resolución por incumplimiento.
Aquí no es necesario que el propietario haya incumplido el contrato. Simplemente, el inquilino decide marcharse antes de que termine el arrendamiento.
El artículo 11 de la LAU establece que el arrendatario puede desistir una vez transcurridos al menos seis meses de contrato, siempre que comunique su decisión al arrendador con una antelación mínima de 30 días.
¿Puede existir una indemnización?
Sí, pero debe haberse pactado en el contrato.
Las partes pueden establecer que, en caso de desistimiento, el arrendatario indemnice al propietario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.
Cuando quede menos de un año, la indemnización se calcula proporcionalmente.
Por ejemplo, si el contrato contiene esta cláusula y al inquilino le quedan seis meses por cumplir, la indemnización máxima correspondiente a ese período sería, con carácter general, la parte proporcional de media mensualidad.
Si el contrato no contiene esta indemnización, no debe darse por supuesto que pueda exigirse automáticamente la penalización prevista en el artículo 11.
¿Cómo comunicar el desistimiento o la resolución?
La comunicación escrita es una de las partes más importantes del proceso.
Aunque la LAU no exige que todo desistimiento se haga necesariamente mediante burofax, utilizar un medio que permita acreditar qué se comunicó, cuándo se envió y cuándo fue recibido reduce considerablemente el riesgo de conflicto.
La comunicación debería identificar claramente:
- propietario e inquilino
- vivienda arrendada
- contrato al que se refiere
- motivo de la finalización, cuando corresponda
- fecha prevista de terminación
- fecha de entrega de las llaves
- propuesta para realizar el inventario o inspección de salida.
¿Qué ocurre si existe una causa de resolución pero el inquilino no abandona la vivienda?
Este punto es especialmente importante para los propietarios.
Enviar una comunicación resolviendo el contrato no significa que el propietario pueda recuperar físicamente la vivienda de forma automática si el inquilino se opone o simplemente permanece en ella.
Si no existe una entrega voluntaria de la posesión, normalmente será necesario acudir al procedimiento legal correspondiente.
El propietario no debería:
- cambiar unilateralmente la cerradura
- retirar las pertenencias del inquilino
- cortar agua, electricidad o suministros para forzar la salida
- entrar en la vivienda sin autorización
- utilizar amenazas o presiones para recuperar la posesión.
La recuperación material de la vivienda debe producirse mediante una entrega voluntaria y clara de las llaves o, cuando existe conflicto, mediante el procedimiento judicial correspondiente.
Preguntas frecuentes
¿Puede el propietario resolver el alquiler porque necesita la vivienda para vivir en ella?
No debe confundirse la recuperación de la vivienda por necesidad del propietario con una resolución por incumplimiento.
En determinados contratos de vivienda, cuando el arrendador es una persona física, la LAU permite recuperar la vivienda para destinarla a residencia permanente propia, de determinados familiares de primer grado o del cónyuge en determinados supuestos de separación, divorcio o nulidad.
Para ello deben cumplirse los requisitos del artículo 9.3 de la LAU. Entre ellos, que haya transcurrido el primer año, que esa necesidad se hubiese hecho constar expresamente en el contrato en los términos exigidos por la ley y que el arrendador comunique la necesidad con al menos dos meses de antelación.
Por tanto, no basta simplemente con que el propietario cambie de opinión y decida que quiere recuperar la vivienda.
¿Puede el inquilino marcharse antes de que hayan transcurrido seis meses?
El derecho de desistimiento previsto expresamente en el artículo 11 de la LAU puede ejercerse una vez transcurridos al menos seis meses.
Si el inquilino desea marcharse antes, lo más recomendable es negociar una terminación de mutuo acuerdo con el propietario y dejar por escrito la fecha de salida y las posibles consecuencias económicas.
Abandonar unilateralmente la vivienda durante los primeros seis meses puede generar una reclamación dependiendo de lo pactado en el contrato y de las circunstancias concretas.
¿Qué ocurre con la fianza al terminar el alquiler?
Después de recibir la vivienda, el propietario debe comprobar si existen cantidades justificadas que puedan descontarse de la fianza, como rentas pendientes o determinados daños imputables al arrendatario.
No debería utilizarse la fianza para cobrar automáticamente cualquier desgaste propio del uso normal de la vivienda.
Por ello resulta fundamental comparar el inventario y las fotografías de entrada con el estado de salida.
Cuando proceda devolver la fianza, la LAU establece que el saldo que corresponda al arrendatario devengará el interés legal una vez transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya realizado la restitución.
Si existe una deducción, es recomendable documentarla con fotografías, inventarios, facturas, presupuestos o cualquier otro justificante que permita explicar claramente el importe retenido.
Resolución de un contrato de alquiler: cosas a recordar
- Resolución y desistimiento no son lo mismo. La resolución suele estar vinculada a un incumplimiento; el desistimiento permite al inquilino marcharse conforme a las reglas del artículo 11 de la LAU.
- El impago puede justificar la resolución. También pueden hacerlo la falta de fianza, determinadas cesiones o subarriendos, daños dolosos, obras no autorizadas y actividades prohibidas.
- El propietario también tiene obligaciones. No realizar reparaciones necesarias o perturbar el uso pacífico de la vivienda puede permitir al inquilino resolver el contrato.
- El inquilino puede desistir después de seis meses. Debe comunicarlo con al menos 30 días de antelación.
- La indemnización por desistimiento debe estar pactada. Puede alcanzar una mensualidad por cada año pendiente, calculándose proporcionalmente los períodos inferiores al año.
- Comunique siempre por escrito. Utilice preferentemente un sistema que permita acreditar contenido, fecha y recepción.
- Una causa de resolución no autoriza a cambiar la cerradura. Si el inquilino no entrega voluntariamente la vivienda, el propietario debe recurrir al procedimiento legal correspondiente.
- Documente la entrega de llaves. Un acta de salida, inventario, fotografías y lecturas de suministros reducen considerablemente las futuras disputas.
- Justifique cualquier descuento de la fianza. Conserve fotografías, facturas, presupuestos y documentos que acrediten daños o cantidades pendientes.
- Mantenga todo el expediente organizado. Contrato, pagos, comunicaciones, inventarios, reparaciones y documentos de salida pueden ser esenciales si surge una reclamación.
