actualización de la renta del alquiler

En España la actualización de la renta del alquiler solo corresponde si se ha pactado expresamente en el contrato de arrendamiento. De no ser así, no procederá su actualización.

¿Cuándo me pueden actualizar la renta del alquiler?

La actualización de la renta es anual, pero esta no se puede actualizar si no se pacta de forma explícita entre propietario e inquilino.

Esta situación favorecerá a una u otra parte según la coyuntura económica: cuando se produzcan incrementos de precios, será el inquilino el beneficiado por no haber incluido cláusula de actualización; sin embargo, si hay reducciones en el nivel general de precios, el favorecido será el propietario.

Además de incluir la cláusula de actualización anual, en los contratos se debe especificar qué índice se toma como referencia para actualizar la renta: puede ser el IPC, el Euribor o un porcentaje fijo. En el caso de que no se especifique en el contrato ninguna referencia para actualizar la renta, entonces se aplicará el Índice de Garantía de la Competitividad (IGC), que publica mensualmente el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Lo más habitual es que en el contrato se establezca que la actualización de la renta se lleva a cabo conforme al IPC y se debe clarificar si se trata del índice nacional o autonómico ya que puede variar.

¿Cómo calcular la actualización de la renta del alquiler?

Para calcular la renta actualizada del alquiler, son necesarios dos elementos:

  • La renta actual del alquiler
  • La última tasa de variación anual del IPC (para los contratos celebrados hasta el 30 de marzo de 2015) o del IGC (para los contratos celebrados a partir del 1 de abril de 2015) o del índice o metodología pactado por las partes para la actualización publicada a la fecha en que debe efectuarse la actualización.
FormulaTeniendo conocimiento de estos dos elementos, el cálculo de la actualización de la renta se efectúa de la siguiente manera:
(Renta del alquiler * (100 + % de variación (anual) del índice de referencia)) / 100Ejemplo

Por ejemplo, si el 4 septiembre de 2016 se cumple una anualidad de la vigencia del contrato, y la actualización de la renta debe efectuarse con la variación anual del IPC, cuyo último porcentaje de variación anual fue publicado en agosto de 2016 y es igual a -0,1, para un alquiler de 1.000 euros, el cálculo de la renta actualizada es el siguiente:
Renta actualizada = (1000 * (100 – 0,1)) / 100 = 999 euros.
Aquí hemos calculado la renta actualizada del alquiler a partir de la renta actual y de la variación anual del índice aplicable a la actualización.

¿Qué es el IGC?

El Índice de Garantía de la Competitividad (IGC) es el dato corregido del Índice de Precios al Consumo (IPC) armonizado de la Eurozona. Este índice tiene un techo y un suelo: no puede bajar del 0% ni sobrepasar el 2%, para asegurar la competitividad de la economía a medio plazo.

Así, si el índice da un resultado inferior a 0, la renta del alquiler no se actualiza; pero si es positivo, la revalorización no puede superar la estimación de inflación a medio plazo que estima el Banco Central Europeo (BCE). La ventaja de este índice es su estabilidad y su desventaja, que se publica con dos meses de retraso.

El problema del IGC es que es poco conocido entre los particulares, a pesar de llevar varios meses de funcionamiento, la mayoría de personas no saben cómo funciona ni cómo se calcula.

¿ Cómo se calcula la actualización de renta con el IGC?

La actualización de la renta con el IGC se realiza cuando se cumple un año de vigencia del contrato. A partir de esa fecha se toma como referencia el último IGC publicado para calcular la renta que será aplicable el mes siguiente.

El IGC que se aplica corresponde a dos meses atrás; por ejemplo, en enero se ha publicado el índice correspondiente a noviembre. Para saber lo que tendríamos que pagar este año, aplicaríamos ese índice a la renta actual y obtendríamos la nueva renta.

¿Qué es el IPC?

El Índice de Precios al Consumo (IPC) es una medida estadística que indica la evolución del conjunto de precios de los bienes y servicios básicos que consume la población residente en viviendas familiares en España.

El IPC señala la evolución del coste de la vida y resulta esencial para conocer la inflación, que es el incremento generalizado de los precios de bienes y servicios.

El Instituto Nacional de Estadística es quién recoge los datos mensualmente y calcula a partir de ellos el IPC.

¿Cómo se calcula la actualización de renta con el IPC?

Se recomienda acudir a la Web del Instituto Nacional de Estadística (INE) donde se puede renovar una renta concreta en un periodo determinado y también se puede obtener el tipo porcentual de variación del IPC en un periodo concreto, a aplicar a la renta que queremos actualizar.

¿Cuándo se sabe el IPC del año?

El Instituto Nacional de Estadística publica mensualmente las variaciones que experimenta el IPC. Para actualizar una renta de un contrato cuya vigencia anual es en mayo habrá que esperar al mes de junio, dado que las variaciones del IPC se publican a mes vencido.

Es habitual que los contratos de alquiler introduzcan una cláusula que establezca que “si por el retraso con que se publican tales índices, la adaptación no pudiera realizarse en la fecha prevista, se girará recibo por la diferencia en más o en menos, desde el mes que procediera. En ningún caso la demora en practicar la actualización supondrá renuncia a la misma.”.

Otros Cambios en la LAU

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) también se ha modificado en otros aspectos. Para empezar, se ha reducido de 5 a 3 años el periodo de prórroga del contrato de alquiler, lo que significa que se prorrogará automáticamente solo durante 3 años. Finalizado este plazo, el contrato quedará rescindido o se puede renovar actualizando las condiciones.

De igual modo, se ha reducido de 1 año a 6 meses el tiempo del que disponen ambas partes para rescindir el contrato, si no desean seguir con el alquiler. Este periodo es importante porque en caso de surgir algún contratiempo por el que tengamos que dejar el alquiler antes del año, tendremos que pagar la renta correspondiente a 6 meses.

Derecho aplicable:

  • Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (artículo 18)
  • Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española

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