¿Cuáles son los gastos típicos del arrendador y cómo realizar un seguimiento?
Es común asumir que el alquiler menos la hipoteca equivale a ganancias para usted como arrendador. Pero hay muchos más gastos involucrados en el alquiler de propiedades, y si usted fuera a ir en esta ecuación simple, pronto se encontraría fuera del negocio. En esta breve guía, echamos un vistazo a los gastos típicos del arrendador y cómo puede realizar un seguimiento.
Rotación
En un mundo ideal, su propiedad estaría ocupada todo el tiempo, pero desafortunadamente, ese no es el mundo en el que vivimos. De vez en cuando, tendrás que cambiar de inquilino. Y es posible que no pueda cobrar el alquiler por una parte del año. Tiene que tener en cuenta esto. Esto significa que siempre debe considerar si espera que su propiedad esté sin inquilinos, por ejemplo, durante tres semanas del año. Luego, debe agregar estas tres semanas sin ingresos al monto por el que alquila su propiedad.
Obviamente, por cada semana que su propiedad no tiene inquilinos, no está ganando dinero mientras su proveedor hipotecario todavía quiere cobrar. Puede tomar medidas para minimizar las semanas sin ingresos promocionando bien su propiedad. Y conseguir que la propiedad esté limpia, repintada y lista para alquilar lo más rápido posible.
Otra manera de minimizar las semanas sin alquiler es eligiendo inquilinos que no se mudarán. Los estudiantes y las personas solteras suelen mudarse con mucha más frecuencia que las familias y las parejas. Además de esto, las personas que alquilan propiedades y mueven sus propios muebles también permanecen más tiempo que aquellos que se mudan a propiedades totalmente amuebladas. E incluso si las personas se mudan de una propiedad que usted alquila sin muebles, podrá dejarla antes lista para el alquiler nuevamente.
Marketing
Su propiedad vacante no encontrará por si sola un nuevo inquilino. Por lo tanto, necesitará una agencia o registrarse en una plataforma como Idealista que los inquilinos usan para encontrar nuevos hogares. No necesita una agencia que normalmente se llevará una gran parte. Muchas plataformas son de uso gratuito. Lo importante es tomar excelentes fotos de su propiedad y asegurarse de que la propiedad esté escrupulosamente limpia y bien mantenida.
Certificaciones
Aunque no es un costo significativo, debe asegurarse de que tiene certificaciones anuales completadas para que su propiedad y los inquilinos estén seguros. La ley exige que se disponga de un certificado energético y que se cuente con la cédula de habitabilidad, este es el documento que garantiza que la vivienda cumple con los requisitos mínimos para poder ser destinada a un uso residencial.
Reparaciones y mantenimiento
No es posible que no haya ningún desgaste en una propiedad, incluso con los inquilinos más limpios.
Sí, usted puede tomar dinero del depósito de un inquilino si ha dañado la propiedad o Dios no lo quiera, si ha atravesado una puerta o una pared con el puño. Pero no se puede culpar a un inquilino por haber dejado una huella en el cojín de un sofá razonablemente económico después de tres años.
Hacienda tampoco le permitirá deducir por esto, por lo que debe hacer que el precio de su alquiler sea lo suficientemente alto como para cubrir el 20% de esto. Esto significa que si alquila una propiedad por 500 euros al mes, se le cobrará un recargo de 100 euro por mes. Esto significa que tendrá 1.200 euros guardados anualmente para usar en el mantenimiento de la propiedad.
Seguro
El seguro es otro mal necesario que debe asegurarse de que ha cubierto. Necesita el seguro en el que su proveedor hipotecario insistirá para la estructura del edificio. Si está alquilando una propiedad con contenido, necesitará un seguro especial del arrendador para cubrir esto. También vale la pena considerar la posibilidad de actualizar su seguro para cubrirlo por períodos sin alquiler. Aunque pagará más, tendrá tranquilidad. Y las compañías de seguros pueden pagarle por los tiempos sin alquiler si usted fuera golpeado con un período prolongado de no tener ningún alquiler.
Esto podría suceder si hubiera algunos daños severos en la propiedad, como daños estructurales causados por una tormenta. Por supuesto, la pesadilla de un propietario es un inquilino que decide quedarse y no pagar el alquiler. Un inquilino podría permanecer en su propiedad sin pagar el alquiler y obligarle a utilizar el sistema legal para desalojarlos. Esto es extremadamente costoso, y tampoco recibirá ningún alquiler. Muchos proveedores de seguros asumirán felizmente esta responsabilidad y se harán cargo de la mayor parte del trabajo legal por usted. Por lo tanto, es mejor buscar un seguro de propietario a medida que lo ayude con esta eventualidad.
Hacienda
Obtener ingresos de las propiedades no es un beneficio que pueda guardarse para sí mismo. Es la renta imponible de la que Hacienda quiere una porción. Si se trata del alquiler de una vivienda a particulares para uso residencial, solo deberá abonar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas como rendimiento del capital inmobiliario. La cuantificación del rendimiento se realiza restando de los ingresos los gastos deducibles y aplicando sobre esta cantidad, en los casos que proceda, determinadas reducciones. El primer tramo hasta los 12.450 euros comenzará a pagar la tasa básica del 19% , pero si alquila varias propiedades podrá llegar a pagar impuestos sobre sus ingresos del 45% sobre los ingresos superiores a 65.000 euros.
Cómo realizar un seguimiento
¿Cómo hacer un seguimiento de todas estas cosas? Bueno, para empezar como se mencionó anteriormente, ya que el Hacienda quiere un pedazo del pastel, ¡es imperativo que lo haga! Puede utilizar una hoja de cálculo simple. Pero también puede utilizar un software diseñado específicamente para esto. Rentila es la manera perfecta de ayudar a realizar un seguimiento de sus gastos y tiene montones de otros beneficios, como plantillas de contrato de arrendamiento gratuito. Puede abrir una cuenta de forma gratuita si solo tiene una propiedad o puede tener una cuenta para propiedades ilimitadas por tan solo 8 euros al mes.
Gastos típicos del arrendador: Cosas a recordar
Debe mantener un control de todos sus gastos y considerarlos al establecer el valor de alquiler de su propiedad. Considere el uso de software como Rentila para mantenerse al tanto de sus gastos. Y asegúrese de guardar facturas en papel y electrónicas administradas por si el recaudador de impuestos viene llamando.
Recuerde tener en cuenta:
- Rotación, si su propiedad está vacía
- Marketing, para alquilar su propiedad
- Certificaciones anuales, que son vitales para la seguridad y para mantenerse legalmente conforme
- Reparaciones y mantenimiento, son una gran parte de su presupuesto, reserve al menos el 20%
- Seguro, obtenga un seguro de propietarios para cubrirlo en los períodos vacantes
- Hacienda, no se olvide de declarar y pagar sus impuestos
