¿Qué hacer cuando un inquilino no paga el alquiler?
El impago del alquiler es una de las situaciones que más preocupan a los propietarios. Un retraso puntual puede deberse a un simple error bancario o a una dificultad económica temporal, pero cuando el pago no llega y la situación se prolonga, es importante actuar con rapidez y, sobre todo, dejar constancia de cada paso.
En España, la falta de pago de la renta es una causa que permite al arrendador solicitar la resolución del contrato de alquiler. No es necesario esperar a que se acumulen varios meses de deuda para actuar. Sin embargo, iniciar directamente un procedimiento judicial sin revisar antes las comunicaciones, la documentación y los requisitos previos puede complicar innecesariamente el proceso. La Ley de Arrendamientos Urbanos contempla expresamente la falta de pago de la renta como causa de resolución del contrato.
A continuación explicamos qué puede hacer un propietario cuando un inquilino deja de pagar el alquiler y qué precauciones conviene tomar antes de acudir a los tribunales.
Compruebe primero que existe realmente un impago
Cuando llega la fecha prevista en el contrato y no aparece el ingreso, el primer paso es comprobar los movimientos bancarios y las condiciones pactadas.
Puede tratarse de una transferencia retrasada, un cambio de cuenta bancaria o un simple olvido. También conviene revisar si existe alguna comunicación reciente del inquilino relacionada con el pago.
Mantenga un registro que permita identificar claramente:
- La mensualidad pendiente.
- La fecha en que debía haberse pagado.
- El importe exacto adeudado.
- Los pagos parciales que puedan haberse realizado.
- Otras cantidades que correspondan al arrendatario según el contrato.
Un registro claro será especialmente importante si posteriormente es necesario reclamar judicialmente la deuda.
Si utiliza un software de gestión inmobiliaria como Rentila, puede mantener centralizados los pagos, recibos, documentos y comunicaciones relacionados con cada arrendamiento.
Hable con el inquilino
Antes de convertir un retraso en un conflicto, contacte con el inquilino.
Un impago aislado puede deberse a una situación temporal: pérdida de empleo, cambio en la fecha de cobro de la nómina, un gasto inesperado o incluso un error administrativo.
Pregunte qué ha ocurrido y cuándo prevé realizar el pago. Si existe voluntad de solucionar el problema, puede estudiarse un calendario de pagos o alguna otra solución razonable.
Cualquier acuerdo relacionado con una deuda debería quedar por escrito. Debe indicarse, como mínimo, el importe pendiente, las fechas de pago acordadas y qué ocurrirá si el acuerdo vuelve a incumplirse.
Esto evita que, meses después, propietario e inquilino tengan versiones diferentes de lo que se pactó.
Documente todas las comunicaciones
Desde el primer impago, es recomendable mantener una cronología sencilla de los acontecimientos. Guarde también correos electrónicos, mensajes, justificantes bancarios y cualquier acuerdo alcanzado.
Una buena documentación puede resultar decisiva si posteriormente necesita demostrar cuánto se debe, cuándo comenzó el impago y qué intentos se realizaron para solucionarlo.
Envíe un requerimiento formal
Si los recordatorios informales no funcionan, el siguiente paso suele ser realizar una comunicación formal.
Una opción habitual es el burofax con certificación de contenido y justificante de entrega, ya que permite acreditar tanto el envío como lo que se comunicó al inquilino.
El escrito debería identificar claramente:
- El contrato y la vivienda.
- Las mensualidades o cantidades pendientes.
- El importe total de la deuda.
- El plazo concedido para responder o pagar.
- Las consecuencias de mantener el incumplimiento.
Sin embargo, actualmente hay una cuestión adicional que debe tenerse en cuenta.
Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 establece con carácter general que, antes de iniciar determinados procedimientos civiles, debe haberse intentado previamente un medio adecuado de solución de controversias, conocido como MASC. La negociación puede desarrollarse directamente entre las partes o mediante otros mecanismos previstos legalmente.
En los procedimientos de desahucio por impago se está aplicando este requisito, aunque existen distintos criterios judiciales sobre si un simple requerimiento de pago es suficiente para cumplirlo. Por ello, resulta prudente que la comunicación previa no se limite a exigir el pago, sino que deje constancia de una verdadera invitación a negociar o buscar una solución extrajudicial.
Si existe intención de presentar posteriormente una demanda, es recomendable que un profesional revise esta comunicación antes de enviarla.
Tenga en cuenta la enervación del desahucio
El requerimiento previo también puede tener otra consecuencia importante: afectar a la posibilidad de que el inquilino evite el desahucio pagando la deuda.
La llamada enervación del desahucio permite, en determinadas circunstancias, que el arrendatario pague todas las cantidades pendientes y continúe con el contrato.
Sin embargo, esta posibilidad tiene límites. Entre otros supuestos, no procede si el arrendatario ya hubiera enervado anteriormente otro procedimiento de desahucio —salvo determinadas excepciones— o cuando el propietario hubiera requerido el pago de forma fehaciente con al menos 30 días de antelación a la demanda y el arrendatario no hubiera pagado antes de su presentación.
Por esta razón, la forma, contenido y fecha del requerimiento previo pueden tener consecuencias importantes durante el procedimiento posterior.
Compruebe si existe avalista o seguro de impago
Antes de acudir a los tribunales, revise también las garantías del contrato.
Si existe un avalista o fiador, compruebe exactamente qué obligaciones asumió y en qué condiciones puede reclamársele la deuda.
También puede existir un seguro de impago de alquiler. En ese caso, revise inmediatamente la póliza, ya que normalmente será necesario comunicar el impago dentro de determinados plazos y aportar documentación específica.
No espere varios meses para comprobar estas condiciones. Una comunicación tardía a la aseguradora podría dificultar la cobertura dependiendo de lo establecido en la póliza.
Desahucio por falta de pago
Si la deuda continúa y no se alcanza un acuerdo, el propietario puede solicitar judicialmente la resolución del contrato y la recuperación de la vivienda.
La falta de pago de la renta constituye expresamente una causa de resolución del arrendamiento conforme al artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
En la demanda se puede solicitar la recuperación de la vivienda y, además, reclamar las rentas y cantidades pendientes.
Una vez admitida la demanda de desahucio por falta de pago, el arrendatario será requerido para que, dentro del plazo legal correspondiente, desaloje la vivienda, pague las cantidades adeudadas en los casos en que proceda o formule oposición.
Por las consecuencias económicas y procesales del procedimiento, normalmente resulta recomendable acudir a un abogado especializado en arrendamientos desde la fase previa a la demanda y no únicamente cuando el conflicto ya está judicializado.
No cambie la cerradura ni corte los suministros
Que exista una deuda no permite al propietario recuperar la vivienda por sus propios medios.
Mientras el inquilino conserve legalmente la posesión, el propietario no debería entrar en la vivienda sin autorización, retirar sus pertenencias, cambiar las cerraduras o impedirle el acceso.
Tampoco deben cortarse el agua, la electricidad u otros suministros como forma de presión.
Estas actuaciones pueden generar responsabilidades independientes del impago y complicar considerablemente un conflicto que inicialmente era únicamente contractual.
La recuperación forzosa de la posesión debe realizarse mediante el procedimiento legal correspondiente.
Cómo reducir el riesgo de futuros impagos
No existe un sistema capaz de eliminar completamente el riesgo, pero una gestión ordenada puede reducirlo considerablemente.
Antes de firmar un contrato, compruebe razonablemente la solvencia del candidato y valore las garantías que puedan utilizarse dentro de los límites legales.
Durante el arrendamiento:
- Mantenga actualizado el registro de pagos.
- Establezca claramente la fecha de vencimiento del alquiler.
- Utilice transferencias u otros sistemas que permitan acreditar los pagos.
- Envíe recordatorios cuando se produzca un retraso.
- Conserve toda la documentación del arrendamiento.
- Revise periódicamente las garantías y seguros contratados.
- Actúe ante el primer impago en lugar de dejar que se acumulen varias mensualidades.
La rapidez no significa necesariamente presentar inmediatamente una demanda. Significa detectar el problema, documentarlo y comenzar a tomar las medidas adecuadas desde el primer momento.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos meses debe dejar de pagar un inquilino antes de poder reclamar?
No es necesario esperar a que se acumulen varios meses. La falta de pago de la renta constituye un incumplimiento contractual y es una de las causas que permiten al arrendador solicitar la resolución del contrato conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos.
En la práctica, antes de presentar una demanda conviene verificar la deuda, efectuar las comunicaciones correspondientes y cumplir correctamente los requisitos previos aplicables.
¿Puede el propietario cambiar la cerradura si el inquilino no paga?
No. El propietario no debería recuperar unilateralmente la vivienda cambiando la cerradura, entrando sin consentimiento o retirando los bienes del inquilino.
Si el arrendatario no entrega voluntariamente la vivienda, la recuperación de la posesión debe realizarse mediante el procedimiento legal correspondiente.
¿Puede el inquilino pagar la deuda y evitar el desahucio?
En determinados casos, sí. Es lo que se conoce como enervación del desahucio.
El arrendatario puede evitar el desahucio pagando todas las cantidades correspondientes cuando se cumplan los requisitos legales. Sin embargo, existen excepciones importantes, por ejemplo si ya utilizó anteriormente este mecanismo o si recibió un requerimiento fehaciente de pago con al menos 30 días de antelación a la demanda y no pagó dentro de ese periodo.
¿Qué hacer cuando un inquilino no paga el alquiler? Cosas a recordar
- Compruebe inmediatamente el pago cuando venza la mensualidad.
- No espere a que se acumulen varios meses de deuda para comenzar a actuar.
- Hable primero con el inquilino: muchos retrasos pueden solucionarse antes de convertirse en un conflicto.
- Deje por escrito cualquier acuerdo de pago alcanzado.
- Mantenga un registro cronológico de alquileres, pagos parciales y comunicaciones.
- Si realiza un requerimiento formal, utilice un medio que permita acreditar su contenido y entrega.
- Tenga en cuenta tanto el requisito previo de negociación o MASC como las reglas relacionadas con la enervación antes de presentar una demanda.
- Revise si el contrato dispone de avalista, fiador, seguro de impago u otra garantía.
- No cambie cerraduras, corte suministros ni entre en la vivienda para intentar recuperar la posesión.
- Consulte a un profesional antes de iniciar el procedimiento judicial cuando existan dudas sobre los requisitos aplicables.
- Utilice herramientas de gestión que le permitan detectar rápidamente impagos y conservar de forma organizada contratos, recibos y comunicaciones.
